房屋買賣法律糾紛處理一本通

第一部分 房屋買賣糾紛處理法律依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋·理解與適用
（2003年4月28日）
一、綜合
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）
（2007年3月16日）
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
（2007年8月30日）
中華人民共和國建筑法
（1997年11月1日）
經(jīng)濟適用住房管理辦法
（21007年11月19日）
廉租住房保障辦法
（2007年11月8日）
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
（1998年7月20日）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定
（2000年3月29日）
房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定
（1998年12月3日）
適用答疑
1.買賣雙方就停車位權(quán)屬發(fā)生糾紛，如何確權(quán)？
2.開發(fā)商遲延交房，可否以"不可抗力"而主張免責(zé)？
3.開發(fā)商逾期交房的，違約金如何計算？
4.商品房樓頂及墻面廣告牌的收益應(yīng)當歸誰享有？
5.開發(fā)商違規(guī)占用小區(qū)公共用地，應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任嗎？
6.共同出資買房卻無證據(jù)證明的，能被確認為房屋的共同所有人嗎？
7.擅自出售未經(jīng)共有人同意的房產(chǎn)的行為有效嗎？
8.以夫妻名義享受優(yōu)惠而取得的公房，離婚后房屋歸誰所有？
二、房屋銷售
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）
（1999年3月15日）
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
（2001年8月15日）
商品房銷售管理辦法
（2001年4月4日）
城市商品房預(yù)售管理辦法
（2004年7月20日）
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法
（1999年4月22日）
建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明
（1999年7月27日）
適用答疑
1.購房中的"五證"、"兩書"是指什么？
2.商品房預(yù)售廣告有法律約束力嗎？
3.商品房訂購協(xié)議約定定金而發(fā)生糾紛的，應(yīng)當如何處理？
4.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？
5.雙方簽訂了商品房認購書之后，是不是必須簽訂商品房預(yù)售合同呢？
6.預(yù)購人能否將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人？
7.出賣人一房二賣的應(yīng)如何處理？
8.出售公房，承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎？
三、房屋價格
商品住宅價格管理暫行辦法
（1992年7月20日）
城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法
（1994年11月11日）
經(jīng)濟適用住房價格管理辦法
（2002年11月17日）
適用答疑
1.商品住宅價格由哪些項目構(gòu)成？哪些費用不應(yīng)計入商品住宅價格？
2.商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商還能要求增加房款嗎？
四、購房貸款
個人住房貸款管理辦法
（1998年5月9日）
住房公積金管理條例
（2002年3月24日）
適用答疑
1.因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款，可以解除房屋預(yù)售合同嗎？
2.申請公積金貸款購房一般遵循哪些步驟？
五、房屋面積測算
建筑工程建筑面積計算規(guī)范
（2005年4月15日）
建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知
（2002年3月27日）商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）
（1995年9月8日）
適用答疑
I.如何計算商品房的銷售面積？
2.商品房交付面積與合同約定面積有差異應(yīng)如何處理？
3.共用分攤面積增加，購房者需要承擔(dān)增加部分的房款嗎？
六、驗收與質(zhì)量保證建設(shè)工程質(zhì)量管理條例
（2000年1月30日）
建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定
（L997年4月2日）
商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定
（1998年5月12日）
城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法
（1993年11月13日）
房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法
（2000年6月30日）
住宅專項維修資金管理力、法
（2007年12月4日）
適用答疑
1.房屋交付時，用戶有哪些注意事項？
2.商品房交付使用后，購買人可否以質(zhì)量不合格而要求退房？
3.保修期內(nèi)，購房人自身使用不當造成房屋損壞的，開發(fā)商需要承擔(dān)保修責(zé)任嗎？
4.公房買賣中存在質(zhì)量問題如何處理？
5.房屋轉(zhuǎn)讓住宅專項維修資金如何處理？
七、房屋登記
房屋登記辦法
（2008年2月15日）
房屋登記簿管理試行辦法
（2008年5月6日）
國家發(fā)展改革委、財政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知
（2008年4月15日）
關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知
（2006年10月8日）
關(guān)于簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記辦事程序的指導(dǎo)意見
（2000年9月18日）
適用答疑
1.房屋登記簿的記載內(nèi)容有哪些？
2.房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿有何區(qū)別？
3.什么是房屋所有權(quán)初始登記？
如何辦理房屋所有權(quán)初始登記？
4.什么是房屋所有權(quán)變更登記？哪種情況下應(yīng)當辦理房屋所有權(quán)的變更登記？如何辦理房屋所有權(quán)變更登記？
5.非法印制、偽造、變造房屋權(quán)屬證書或登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權(quán)屬證書或登記證明的，有哪些法律后果？
6.如何理解房屋登記錯誤的損害賠償問題？哪些機構(gòu)或者個人應(yīng)當承擔(dān)登記錯誤的損害賠償責(zé)任？
八、房屋交易稅
中華人民共和國契稅暫行條例
（1997年7月7日）
中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例
（1986年9月15日）
國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部、關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知
（2005年5月27日）
國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知
（2005年10月20日）
國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知
（2006年9月14日）
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知
（2006年12月25日）
國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知
（2006年7月18日）
適用答疑
1.房產(chǎn)契稅應(yīng)當由開發(fā)商還是購房人交納？
九、房屋抵押擔(dān)保
中華人民共和國擔(dān)保法（節(jié)錄）
（1995年6月30日）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（節(jié)錄）
（2000年12月8日）
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
（2001年8月15日）
最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定
（2005年12月14日）
適用答疑
1.設(shè)有抵押權(quán)的房屋出售后再解除抵押權(quán)，是否影響房屋出售的效力？
2.房屋尚欠銀行貸款，可否出售？
3.登記機關(guān)有誤的房地產(chǎn)抵押合同是否具有法律效力？
4.抵押利用虛假資料騙取抵押登記，該抵押權(quán)是否生效？
5.抵押權(quán)人在何種情況下可以要求拍賣抵押財產(chǎn)？
6.已設(shè)立抵押的房屋被拆遷，抵押權(quán)人的權(quán)利應(yīng)如何保護？
十、房屋中介機構(gòu)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定
（2001年8月15日）
國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知
（1995年7月17日）
房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法
（2005年10月12日）
適用答疑
1.中介方已向賣方收取了中介費，居間成功買方是否應(yīng)付傭金？
2.如何理解和認定“促成交易”？居間人對促成買賣雙方之間的交易成功應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
3.中介居間不成功，委托人能否要求其賠償？
4.房屋中介公司接受委托出售房屋，委托人中途毀約，中介公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
5.價格評估機構(gòu)故意隱瞞房屋真實價值造成出賣人財產(chǎn)損失的，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任？
6.居間人促成雙方簽訂買賣合同后，雙方未能實際履行買賣合同，居間人可否向違約方主張違約賠償？
十一、房屋爭議解決中華人民共和國民事訴訟法（節(jié)錄）
（2007年10月28日）
最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知
（1992年11月25日）
適用答疑
1.二手房買賣糾紛可以申請仲裁嗎？
2.房屋買賣糾紛的訴訟時效有多長，如何計算？
3.房屋買賣糾紛經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解達成協(xié)議的是否能申請法院強制執(zhí)行？
4.房屋買賣糾紛中法院調(diào)解書具有什么效力？
5.房產(chǎn)訴訟費用標準是如何計算的？