最高人民法院商品房買賣合同司法解釋精釋精解

第一部分 商品房買賣合同的司法認(rèn)定
專題一：《商品房買賣合同解釋》的適用范圍
【核心提示】《商品房買賣合同解釋》第一條界定了該司法解釋的適用范圍，即僅適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同糾紛;將二手商品房買賣以及公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、國家保障性住房、單位集資建房、房改房買賣合同糾紛排除在適用范圍之外;未明確將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的車位買賣合同糾紛納入其調(diào)整范圍，但車位本身是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為配合商品房使用而一并出售的附屬物，符合商品房的一般特征，故車位買賣合同原則上應(yīng)受該司法解釋調(diào)整。
專題二：未獲商品房預(yù)售許可所簽商品房預(yù)售合同的效力
【核心提示】未取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售合同名為“無效” 實為“相對無效”或“經(jīng)補(bǔ)正后有效”，但并非“未生效”。法院判定商品房預(yù)售合同的效力時，只需關(guān)注開發(fā)商是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證明，無須審查其他條件。若開發(fā)商在起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明，而原告在法院作出判決前撤訴，雙方就同一糾紛再次訴至法院時，開發(fā)商已取得了商品房預(yù)售許可證明，應(yīng)認(rèn)定該合同有效。
專題三：商品房銷售廣告可否視為要約
【核心提示】商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
專題四：商品房認(rèn)購協(xié)議中定金糾紛的司法處理
【核心提示】因商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金條款發(fā)生糾紛，遵循以下處理原則：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保，若未能訂立商品房買賣合同是因當(dāng)事人一方原因，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;若因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
專題五：商品房買賣中預(yù)約與本約的區(qū)分
【核心提示】商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議一般屬于商品房買賣預(yù)約合同，但商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受了買受人全部或部分購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
專題六：登記備案手續(xù)對商品房預(yù)售合同效力的影響
【核心提示】按照國家有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)將預(yù)售合同報房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案，但登記備案不是預(yù)售合同的生效條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同效力。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，商品房預(yù)售合同在辦理登記備案手續(xù)后才生效，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
專題七：被拆遷人有權(quán)優(yōu)先取得房屋所有權(quán)
【核心提示】拆遷人與被拆遷人按照房屋所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得該補(bǔ)償安置房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
專題八：惡意串通訂立商品房買賣合同的效力
【核心提示】出賣人為了不履行與買受人業(yè)已訂立的商品房買賣合同， 與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付給第三人使用，導(dǎo)致買受人無法取得所購房屋所有權(quán)，買受人因此起訴請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第五十二條第(二)項的規(guī)定予以支持。對于惡意串通行為的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)在全面審查合同雙方當(dāng)事人是否具有主觀惡意，以及訂立合同時的具體情況、合同約定內(nèi)容及合同的履行情況的基礎(chǔ)上，綜合加以判定。
專題九：商品房包銷合同的法律問題
【核心提示】商品房包銷合同系無名合同，根據(jù)當(dāng)事人的意思表示和合同目的，依據(jù)《合同法》第一百二十四條的規(guī)定處理。當(dāng)事人一方以包銷人沒有取得房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)而主張合同無效的，人民法院不予支持。開發(fā)商在包銷期限內(nèi)自行銷售、處分已建立包銷關(guān)系的商品房，屬于開發(fā)商違約，應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任，包銷人可主張的損失包含實際發(fā)生的損失和可得利益損失。但開發(fā)商基于與包銷人之間的約定而銷售由包銷人包銷的房屋，開發(fā)商無須承擔(dān)責(zé)任。在商品房買賣合同糾紛案件中，買受人僅起訴開發(fā)商，未起訴包銷人的，法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)追加包銷人作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。但開發(fā)商、包銷人與買受人對開發(fā)商違約后的責(zé)任承擔(dān)的約定，會影響當(dāng)事人的訴訟地位。
第二部分 商品房交付的司法處理
專題一：房屋的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)
【核心提示】根據(jù)《合同法》第一百三十五條的規(guī)定，商品房的出賣人負(fù)有向買受人履行交付房屋，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。在實踐中，交付房屋以現(xiàn)實交付為主，通常表現(xiàn)為“交鑰匙”，當(dāng)事人對交付方式另有約定的，從其約定。
專題二：房屋存在質(zhì)量問題時的法律責(zé)任
【核心提示】房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
專題三：房屋面積誤差的處理
【核心提示】出賣人交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在% 以內(nèi)，按照約定價格據(jù)實結(jié)算;面積誤差比絕對值超出%，買受人可以解除合同。買受人選擇繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，買受人僅需按照約定價格補(bǔ)足% 以內(nèi)部分的房價款，便可取得房屋所有權(quán);房屋實際面積小于合同約定面積的，出賣人應(yīng)將% 以內(nèi)部分的房價款及利息返還買受人，超過% 部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。但按套計價商品房屋面積誤差不適用該規(guī)則。
專題四：商品房買賣合同的解除
【核心提示】出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方可以解除合同，但有約定的除外。無法定或約定的解除權(quán)行使期限，經(jīng)催告后，解除權(quán)行使期限為三個月;未經(jīng)催告，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)。
第三部分 商品房買賣合同違約責(zé)任承擔(dān)
專題一：懲罰性賠償責(zé)任是否以惡意違約為前提
【核心提示】商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人，致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。出賣人承擔(dān)以上懲罰性賠償責(zé)任不以其具有惡意違約故意為前提。
專題二：懲罰性賠償責(zé)任的適用
【核心提示】在訂立商品房買賣合同時，出賣人實施以下欺詐行為的， 買受人可以確認(rèn)合同無效或者請求撤銷、解除合同，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;二、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;三、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。相較于《消費者權(quán)益保護(hù)法》而言，《商品房買賣合同解釋》屬于對商品房銷售領(lǐng)域的特殊規(guī)定，應(yīng)優(yōu)先適用;且商品房買賣數(shù)額巨大，增加三倍賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡。因此，商品房買賣領(lǐng)域的懲罰性賠償應(yīng)當(dāng)直接適用《商品房買賣合同解釋》而不能適用《消費者權(quán)益保護(hù)法》。出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已被查封的事實，不符合上述規(guī)定所列舉的情形，故買受人無權(quán)請求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
專題三：違約金數(shù)額的調(diào)整
【核心提示】在商品房買賣合同中，當(dāng)事人可以約定，根據(jù)違約情況， 違約方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。當(dāng)事人認(rèn)為違約金約定過高或過低，可以向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請調(diào)整。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失% 為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的， 應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。申請調(diào)整違約金的當(dāng)事人不僅限于合同雙方。當(dāng)事人可以通過起訴、反訴和答辯的方式主張調(diào)整違約金數(shù)額，并對自己的主張負(fù)有舉證證明責(zé)任。
專題四：商品房買賣合同中違約金數(shù)額的確定
【核心提示】若當(dāng)事人在商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償額的計算方法，需區(qū)分違約情形確定適用的標(biāo)準(zhǔn)：逾期付款的，以未付購房款總額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算;逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者具有評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。同時，在實務(wù)中還應(yīng)注意違約金與定金的選擇問題，以及違約金作為繼續(xù)性債務(wù)的訴訟時效計算問題。
專題五：遲延辦證的法律后果
【核心提示】因出賣人原因，致使買受人在約定或法定辦理房屋權(quán)屬證書期限屆滿一年后，仍無法辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失。
第四部分 商品房按揭貸款的司法處理
專題一：“按揭障礙”對商品房買賣合同的影響
【核心提示】未能簽訂按揭貸款合同導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，若系一方當(dāng)事人原因造成的，對方當(dāng)事人有權(quán)請求解除合同并要求賠償損失;若因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，則雙方當(dāng)事人都有權(quán)請求解除合同，同時出賣人應(yīng)將收受的購房款本息或者定金返還買受人。
專題二：商品房買賣合同解除對擔(dān)保貸款合同的影響
【核心提示】商品房買賣合同與商品房按揭貸款合同之間系具有緊密聯(lián)系又相互獨立的合同關(guān)系。商品房買賣合同被確定無效或者被撤銷、解除后，必然影響貸款合同的履行，購房者訂立按揭貸款合同所期望的利益不復(fù)存在，訂立該合同的目的不能實現(xiàn)，故應(yīng)賦予當(dāng)事人訴請解除貸款合同的權(quán)利，但不應(yīng)認(rèn)為“合同目的不能實現(xiàn)”的原因系當(dāng)事人一方違約。
專題三：按揭銀行在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位
【核心提示】銀行參加商品房買賣合同案件的訴訟目的，是確保擔(dān)保貸款債權(quán)的優(yōu)先受償。銀行對該案的審理具有訴的利益，對雙方爭議的訴訟標(biāo)的具有法律上的利害關(guān)系，應(yīng)將銀行列為有獨立請求權(quán)的第三人。
專題四：出賣人在商品房擔(dān)保貸款合同糾紛中的訴訟地位
【核心提示】在商品房按揭貸款合同糾紛中，涉及開發(fā)商對銀行的保證責(zé)任問題。開發(fā)商是否為商品房按揭貸款合同提供保證，決定了其訴訟地位：開發(fā)商未提供保證，且買受人也未與銀行辦理商品房抵押登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)通知銀行參加訴訟;開發(fā)商提供了保證，則應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為共同被告。