物業(yè)糾紛常見疑難問題解答與法律依據(jù)

第一編物業(yè)糾紛常見疑難問題解答
第一章物業(yè)管理概述
第一節(jié)“物業(yè)”及“物業(yè)管理”的概念
1.如何理解“物業(yè)”的概念？
2.一個(gè)完整“物業(yè)”由哪些部分構(gòu)成？
3.“物業(yè)管理”的含義是什么？
4.物業(yè)管理的模式有哪些？
5.物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？
第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系中的相關(guān)主體
6.如何界定業(yè)主身份？
7.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利與義務(wù)？
8.如何依法成立業(yè)主大會(huì)？
9.如何選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)？
10.業(yè)主大會(huì)有哪些職責(zé)？
11.業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)？
12.業(yè)主表決權(quán)能否委托他人行使？
13.夫妻共有某專有部分，一方行使表決權(quán)后，另一方可否以未經(jīng)其同意為由主張?jiān)摫頉Q權(quán)的行使無效？
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中具有哪些權(quán)利與義務(wù)？
15.如何理解物業(yè)使用人的概念？物業(yè)使用人分為哪幾類？
16.物業(yè)使用人在物業(yè)管理法律關(guān)系中具有何種權(quán)利與義務(wù)？
17.物業(yè)使用人在何種情況下承擔(dān)交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)？
18.業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格？
19.業(yè)主委員會(huì)提起訴訟是否必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的決議通過？
20.業(yè)主要求罷免業(yè)主委員會(huì)成員或改選業(yè)主委員會(huì)，是否屬于人民法院的受理范圍？
第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛
第一節(jié)業(yè)主專有權(quán)糾紛
21.建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義是什么？
22.業(yè)主專有權(quán)的含義是什么？如何界定專有部分？
23.業(yè)主使用專有部分有哪些限制？
24.對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修等不當(dāng)使用專有部分的行為，誰有權(quán)予以制止？
25.對(duì)于業(yè)主的“住改商”行為，誰有權(quán)提起訴訟？
26.有利害關(guān)系的業(yè)主對(duì)“住改商”行為提起訴訟，人民法院如何處理？
27.小區(qū)公共設(shè)施的設(shè)置和使用侵害業(yè)主專有部分權(quán)利，業(yè)主是否有權(quán)起訴要求排除妨害？
第二節(jié)業(yè)主共有權(quán)糾紛
28.業(yè)主共有權(quán)的含義是什么？業(yè)主共有部分的范圍包括哪些？
29.小區(qū)電梯、外墻、大門廣告收入以及公共車位租賃收入等收益歸誰所有？如何分配使用？
30.業(yè)主個(gè)人能否要求分配物業(yè)共有部分的收益？
31.露臺(tái)屬于專有部分還是共有部分？業(yè)主能否將露臺(tái)改造成封閉性空間？
32.對(duì)于侵害小區(qū)共有部分的行為，誰有權(quán)提起訴訟？
33.部分業(yè)主有權(quán)處置共用樓道嗎？
34.部分業(yè)主擅自處置共用樓道，其他業(yè)主起訴至法院，應(yīng)如何處理？
35.小區(qū)綠地歸誰所有？
36.業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行自管的情況下，業(yè)主委員會(huì)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)?
37.物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì)的辦公用房嗎？
38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用人防工程取得收益？
第三節(jié)車位、車庫糾紛
39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)綠地改建成停車位，相關(guān)權(quán)利人訴至法院要求恢復(fù)原狀，應(yīng)如何處理？
40.小區(qū)車位、車庫歸誰所有?
41.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)在小區(qū)空地上劃出車位出租？
42.如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車位費(fèi)的性質(zhì)？
43.物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否自行決定車位費(fèi)的價(jià)格？
44.業(yè)主已購車位但是沒有停放車輛，是否應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)？
45.對(duì)于建設(shè)單位未出售的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以收取停車服務(wù)費(fèi)？
第四節(jié)專項(xiàng)維修資金及共有部分的維修
46.什么是專項(xiàng)維修資金？專項(xiàng)維修資金設(shè)立的目的是什么？
47.住宅物業(yè)小區(qū)哪些部位的維修可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？
48.物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備需要維修時(shí)，什么情況屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行日常維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù)的范圍，什么情況下可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？
49.小區(qū)的供水、供電、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專營設(shè)施設(shè)備的維修、改造、更新是否可以動(dòng)用專項(xiàng)維修資金？
50.使用專項(xiàng)維修資金需要經(jīng)過什么程序？
51.住宅專項(xiàng)維修資金歸誰所有？物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)利用專項(xiàng)維修資金對(duì)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修給業(yè)主造成損失的，是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
第三章 業(yè)主知情權(quán)、撤銷權(quán)糾紛
第一節(jié)業(yè)主知情權(quán)糾紛
52.業(yè)主知情權(quán)的含義是什么？具體內(nèi)容有哪些？
53.對(duì)業(yè)主知情權(quán)的行使是否應(yīng)進(jìn)行目的正當(dāng)性審查？
54.業(yè)主知情權(quán)義務(wù)主體有哪些？如何確定？
55.業(yè)主能否要求查閱物業(yè)承接驗(yàn)收資料？
56.物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)當(dāng)公開？
57.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營公共部分需要履行哪些手續(xù)？對(duì)于經(jīng)營收益及使用是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開？
58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收支情況是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布？業(yè)主是否有權(quán)要求查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬簿、原始會(huì)計(jì)憑證、財(cái)務(wù)賬冊(cè)等資料？
59.業(yè)主知情權(quán)應(yīng)以何種方式實(shí)現(xiàn)？
60.誰具備業(yè)主知情權(quán)之訴原告的訴訟主體資格？
第二節(jié)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛
61.業(yè)主撤銷權(quán)的含義是什么？
62.撤銷權(quán)的行使對(duì)象是什么？
63.可行使業(yè)主撤銷權(quán)法定情形有哪些？
64.業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利主體是誰？
65.針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違法決議的情況，有哪些救濟(jì)途徑？
66.業(yè)主行使撤銷權(quán)有無期限限制？與《合同法》第75條規(guī)定的撤銷權(quán)行使期限有何不同？
67.業(yè)主僅以未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議為由要求撤銷業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議，能否支持？
68.業(yè)主能否直接要求撤銷業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同？
69.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議被撤銷后，依照該決議所簽訂的合同其效力如何認(rèn)定？
70.如何認(rèn)定業(yè)主撤銷權(quán)之訴的適格被告？
71.業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的舉證責(zé)任如何分配？
第四章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛
第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛
72.如何理解前期物業(yè)服務(wù)合同的含義？
73.業(yè)主能否以并非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)？
74.業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出政府指導(dǎo)價(jià)為由要求降低，應(yīng)如何處理？
75.建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效？
76.建設(shè)單位在出售商品房時(shí)承諾贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，是否應(yīng)當(dāng)支持？
77.前期物業(yè)服務(wù)合同到期或終止后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，如何處理？
78.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？
79.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，又與業(yè)主分別簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力如何認(rèn)定？對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定不一致時(shí)，應(yīng)如何處理？
80.業(yè)主能否以商品房買賣合同中未載明前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容為由，主張前期物業(yè)服務(wù)合同無效？
第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同訂立糾紛
81.業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主征求對(duì)于物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的意見，是否合法？
82.未經(jīng)法定程序，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)費(fèi)漲價(jià)協(xié)議，是否有效？
83.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同的效力如何認(rèn)定？
84.業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因前物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接，未能進(jìn)駐小區(qū)提供服務(wù)，能否要求業(yè)主按約支付物業(yè)費(fèi)？
85.物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同仍提供服務(wù)，業(yè)主以沒有續(xù)簽合同為由拒交物業(yè)費(fèi)，是否支持？
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同履行糾紛
86.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公開物業(yè)費(fèi)收支情況為由拒交物業(yè)費(fèi)？
87.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)有瑕疵為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)？
88.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包他人經(jīng)營為由拒交物業(yè)費(fèi)？
89.業(yè)主能否以建設(shè)單位交付的房屋存在質(zhì)量問題或建設(shè)單位存在其他違約情形為由拒交物業(yè)費(fèi)？
90.業(yè)主能否以污水管道返水導(dǎo)致家中財(cái)物受損為由拒交物業(yè)費(fèi)？
91.業(yè)主能否以家中供暖設(shè)施漏水致財(cái)物受損為由拒交物業(yè)費(fèi)？
92.業(yè)主能否以家中供暖溫度不達(dá)標(biāo)為由拒交物業(yè)費(fèi)？
93.業(yè)主能否以在小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜、被毀損或車內(nèi)財(cái)物被盜為由拒交物業(yè)費(fèi)？
94.業(yè)主能否以電梯存在運(yùn)行故障為由拒交物業(yè)費(fèi)？
95.業(yè)主能否以住宅單元門的門禁損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)修理為由拒交物業(yè)費(fèi)？
96.業(yè)主能否以購買的車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由拒交物業(yè)費(fèi)？
97.業(yè)主能否以購買或租用的停車位經(jīng)常被他人占用為由拒交物業(yè)費(fèi)？
98.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)公共部位設(shè)置停車位、侵犯公共利益為由拒交物業(yè)費(fèi)？
99.業(yè)主能否以消防通道被停車占用為由拒交物業(yè)費(fèi)？
100.業(yè)主能否以小區(qū)公共綠地被其他業(yè)主圈占為由拒交物業(yè)費(fèi)？
101.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共綠地養(yǎng)護(hù)、管理不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)？
102.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)保潔服務(wù)不達(dá)標(biāo)或存在瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)？
103.業(yè)主能否以自行保潔為由拒交物業(yè)費(fèi)？
104.業(yè)主能否以財(cái)物被盜為由拒交物業(yè)費(fèi)？
105.業(yè)主能否以小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件、業(yè)主的人身安全受到損害或威脅為由拒交物業(yè)費(fèi)？
106.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題如何處理？
107.房屋長期未實(shí)際入住和使用,業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?
108.建設(shè)單位未出售的房屋,是否適用空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?
109.如何認(rèn)定房屋空置的事實(shí)?業(yè)主要求按照空置房標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，是否以經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)為前提?
110.物業(yè)費(fèi)的支出主要包括哪些方面?物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張物業(yè)費(fèi)的同時(shí),另行主張電梯費(fèi)及公用照明費(fèi)?
111.房屋被轉(zhuǎn)讓后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向房屋買受人主張?jiān)瓨I(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)？
112.原業(yè)主死亡后，其欠交的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向其繼承人主張？
113.業(yè)主以其他業(yè)主的侵權(quán)行為造成其財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡制止義務(wù)或未能有效制止為由拒交物業(yè)費(fèi)，是否應(yīng)當(dāng)支持？
114.小區(qū)住宅改為商業(yè)用途的房屋,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否要求相關(guān)業(yè)主按照商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)?
115.小區(qū)中的水、電、暖、氣等尚未進(jìn)行“一戶一表”的改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了向?qū)I公司交納相關(guān)費(fèi)用的相應(yīng)證據(jù),可否向業(yè)主追償?
116.物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張逾期交納物業(yè)費(fèi)滯納金或違約金的,應(yīng)如何處理?
117.物業(yè)費(fèi)糾紛如何適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?
118.業(yè)主以已向業(yè)主委員會(huì)交納了物業(yè)費(fèi)為由,拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi),是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?
第五章專營設(shè)施設(shè)備的歸屬與維護(hù)糾紛
119.小區(qū)內(nèi)水、電、暖、氣等專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸誰所有？
120.《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以后建成的住宅小區(qū)內(nèi)專營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任應(yīng)由何方承擔(dān)？
121.《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前建成的住宅小區(qū)內(nèi)專營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任應(yīng)由何方承擔(dān)？
122.《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)，未將專營設(shè)施設(shè)備移交給專營單位，應(yīng)由何方承擔(dān)維護(hù)責(zé)任？
123.小區(qū)內(nèi)未移交專營公司的水、電、暖、氣等專營設(shè)施，應(yīng)如何組織維修？發(fā)生維修費(fèi)用如何分擔(dān)？
第六章 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛
124.小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保人員履行職務(wù)過程中傷害業(yè)主或訪客，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
125.健身器材致人損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張已經(jīng)設(shè)立安全警示標(biāo)志，是否可以免責(zé)？
126.設(shè)置路障或未采取安全措施導(dǎo)致進(jìn)入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
127.業(yè)主家中被盜，小區(qū)監(jiān)控設(shè)施毀壞無法識(shí)別犯罪嫌疑人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被盜業(yè)主承擔(dān)責(zé)任？
128.小區(qū)內(nèi)高空墜物致人損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
第二編物業(yè)糾紛處理常用法律依據(jù)
第一章法律、法規(guī)、司法解釋及其他規(guī)范性文件
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）（2007年10月1日）
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999年10月1日）
物業(yè)管理?xiàng)l例（2007年8月26日）
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函（2003年8月20日）
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（2003年9月1日）
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2004年1月1日）
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（2004年10月1日）
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（2007年10月1日）
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2015年5月4日）
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（2010年1月1日）
住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（2008年2月1日）
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2011年1月26日）
物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（2011年1月1日）
第二章全國主要省（市）物業(yè)管理規(guī)定
北京市物業(yè)管理辦法（2010年10月1日）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（2011年4月1日）
天津市物業(yè)管理?xiàng)l例（2008年12月1日）
重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（2009年10月1日）
廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（2009年3月1日）
浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例（2009年11月27日）
江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（2013年5月1日）
第三章山東省主要物業(yè)管理規(guī)定
山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（2009年5月1日）
山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2012年1月1日）
山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（2015年5月1日）
關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見（2015年8月1日）
濟(jì)南市物業(yè)管理辦法（2015年2月1日）
濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（2012年8月1日）
關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的通知（濟(jì)南）（2012年8月1日）
后記