土地增值稅清算全流程操作實務與案例

第1章 土地增值稅基本政策規(guī)定
1-1土地增值稅基本要素政策
問題111土地增值稅的納稅義務人、征稅對象及納稅義務如何確定？
問題112納稅人轉讓集體土地是否繳納土地增值稅？
問題113未辦理土地使用權證而轉讓土地的行為如何確定納稅義務？
問題114土地增值稅政策中的“贈與”行為包括哪些具體情形？
問題115確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？
問題116計算增值額的扣除項目有哪些？
問題117土地增值稅的稅率如何確定？
問題118房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何填寫土地增值稅納稅申報表？
1-2 土地增值稅征免政策
問題121哪些情形下可以免征土地增值稅？
問題122普通標準住宅的標準如何劃分？
問題123企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？
問題124企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用或用于出租等商業(yè)用途時是否征收土地增值稅？
問題125因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)包括哪些情形？
問題126在棚戶區(qū)改造中轉讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？
問題127合作建房轉讓土地使用權的是否征收土地增值稅？
問題128對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？
問題129企業(yè)合并時轉移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？
問題1210企業(yè)分設時轉移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？
問題1211單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)進行投資是否繳納土地增值稅？
問題1212納稅人以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為是否繳納土地增值稅？
問題1213納稅人與關聯(lián)方之間的交易如何處理？
1-3 土地增值稅預征政策
問題131在什么情況下可以預征土地增值稅？
問題132預征土地增值稅是否包括非直接銷售收入？
問題133如何確定土地增值稅預征率？
問題134如何確定預征土地增值稅的計稅依據(jù)？
問題135不預征土地增值稅的情形有哪些？
問題136未按預征規(guī)定期限預繳稅款的是否加收滯納金？
問題137如何填寫土地增值稅預征納稅申報表？
1-4 土地增值稅核定征收政策
問題141在什么情形下可以核定征收土地增值稅？
問題142不得核定征收土地增值稅的情形有哪些？
問題143核定征收土地增值稅的流程是怎樣的？
問題144如何確定核定征收的收入？
問題145如何確定核定征收率？
1-5 土地增值稅稅收征管及稅務審核政策
問題151如何進行項目的日常管理？
問題152對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的如何管理？
問題153稅務機關是否可以購買清算審核服務？
問題154稅務機關清算審核方式包括哪些形式？
問題155如何處理稅務機關清算審核與稅務稽查的協(xié)調問題？
1-6 土地增值稅清算鑒證基本規(guī)定
問題161納稅人是否可以委托稅務師事務所進行清算？
問題162清算中的法律責任如何確定？
問題163土地增值稅清算鑒證的鑒證對象包括哪些資料？
問題164稅務師事務所開展鑒證業(yè)務時鑒證人應當要求委托人如實提供哪些資料？
問題165土地增值稅清算鑒證時相關證據(jù)業(yè)務處理的基本原則是什么？
問題166鑒證人在審核鑒證過程中可以終止鑒證的情形有哪些？
附錄
附表1-1土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
附表1-2土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預征適用）
附表1-3土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）
附表1-4土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）
附表1-5土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

第2章 土地增值稅清算之前期準備工作
2-1 清算前期鑒證審計業(yè)務操作流程
問題211稅務師事務所接受委托時需要做哪些準備工作？
問題212如何判斷項目是否達到清算條件？
問題213如何判斷項目“可要求進行土地增值稅清算”？
問題214如何確定清算單位？
問題215如何取得清算通知書？
問題216清算申報包括哪些資料？
2-2 土地增值稅清算前期業(yè)務鑒證規(guī)定
問題221鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務應當具備哪些條件？
問題222鑒證人在正式接受委托前應當了解企業(yè)（被鑒證人）的哪些情況？
問題223鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務后應辦理什么手續(xù)？
問題224鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務后在前期準備中要關注哪些內容？
問題225土地增值稅清算鑒證時對相關證據(jù)業(yè)務的處理應掌握哪些基本原則？
問題226從事清算鑒證業(yè)務時要取得哪些證據(jù)？
問題227稅務師事務所在開展清算鑒證業(yè)務時應充分關注哪些事項？
2-3 土地增值稅清算前期業(yè)務涉稅政策
問題231什么是土地增值稅的清算？
問題232土地增值稅的清算在什么時點辦理？
問題233應進行土地增值稅清算的要具備哪些條件？
問題234稅務機關可要求進行清算的條件有哪幾項？
問題235企業(yè)應在什么時間內辦理應進行清算的手續(xù)？
問題236稅務機關在日常管理中發(fā)現(xiàn)可要求企業(yè)進行清算的如何處理？
問題237企業(yè)應在什么時間辦理可要求進行清算的手續(xù)？
問題238如何確定土地增值稅的清算單位？
問題239企業(yè)清算申報時應提供哪些清算資料？
2-4 土地增值稅清算前期業(yè)務稅務審核政策
問題241稅務機關對清算資料審核要注意哪些問題？
問題242稅務機關收到企業(yè)清算資料時如何處理？
問題243企業(yè)未按規(guī)定提供相關資料的如何處理？
問題244稅務機關如何對企業(yè)報送的清算申報資料進行審核？
問題245稅務機關如何對清算單位的確定進行審核？
問題246稅務機關如何對不同類型房地產(chǎn)增值額、增值率的計算進行審核？
附錄 涉稅鑒證業(yè)務約定書

第3章 土地增值稅清算之確定清算收入
3-1 清算收入確定鑒證審計業(yè)務操作流程
問題311如何確定清算收入？
問題312清算申報房地產(chǎn)的類型有哪些？
問題313如何確定清算項目建筑面積？
問題314如何審核銷售（收入）合同？
問題315房屋售價偏低的審計時如何處理？
問題316如何審計確定視同銷售收入？
問題317如何審計確定企業(yè)為促銷給予的價格折扣？
問題318如何審計確定精裝修房屋收入？
問題319如何審計確定“代收費用”收入？
問題3110如何審計確認土地增值稅計稅收入？
問題3111如何審計確定營改增前、后應稅收入？
問題3112如何以收款口徑核對計稅收入？
3-2 清算收入鑒證規(guī)定
問題321收入審核包括哪些基本程序和方法？
問題322如何審核鑒證收入確認的正確性？
問題323如何審核鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入？
問題324如何對售房時代收的各項費用進行鑒證？
問題325鑒證人開展鑒證業(yè)務時，如何關注關聯(lián)交易、大額往來款？
問題326納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格終止鑒證后，鑒證人另行受托鑒證的，房地產(chǎn)收入如何確認？
問題327運用截止性測試確認收入真實性和準確性包括哪些內容？
3-3 土地增值稅清算收入確定涉稅業(yè)務相關政策
問題331納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入包括的范圍有哪些？
問題332企業(yè)轉讓房地產(chǎn)所取得的收入是否包含增值稅？
問題333清算收入確認的具體原則是什么？
問題334銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致的如何處理？
問題335企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等各項非直接銷售的如何確定收入？
問題336企業(yè)將房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租，產(chǎn)權未發(fā)生轉移的如何處理？
問題337企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低包括哪些情形？
問題338企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的成交價格即使明顯偏低，哪些情形可視為有正當理由？
問題339企業(yè)轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低又無正當理由的如何處理？
問題3310對評估價與市場交易價差距較大的如何處理？
問題3311房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金等如何處理？
問題3312項目跨越“營改增”節(jié)點的土地增值稅應稅收入如何計算？
問題3313收取的外幣收入如何折合人民幣？
問題3314售后返租涉及的利益讓渡如何確認計稅收入？
問題3315企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？
問題3316對企業(yè)按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用如何處理？
問題3317支付代銷費、包銷費等費用是否可以抵減清算收入？
問題3318向購買方附贈的同一房地產(chǎn)開發(fā)項目車庫（位）等如何處理？
問題3319讓渡無產(chǎn)權的車庫（車位）、儲藏室等使用權如何確認清算收入？
3-4 土地增值稅清算收入確定業(yè)務的稅務審核方式
問題341清算收入有哪些基本的審核方法和原則？
問題342清算收入審核需要哪些資料？
問題343清算收入確定的審核有哪些方式、方法？
附錄
附表3-1房地產(chǎn)轉讓收入明細表
附表3-2與收入相關的面積明細申報表

第4章 土地增值稅清算之扣除項目金額的確定及審核
4-1 鑒證審計之扣除項目分類
問題411清算扣除項目如何分類？
問題412如何審計確認“取得土地使用權所支付的金額”？
問題413如何審計確認地下建筑分攤的“取得土地使用權所支付的金額”？
問題414如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？
問題415“房地產(chǎn)開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”項目如何細分？
問題416“房地產(chǎn)開發(fā)成本——前期工程費”項目如何細分？
問題417“房地產(chǎn)開發(fā)成本——建筑安裝工程費”項目如何細分？
問題418如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)成本——建筑安裝工程費——精裝修成本”？
問題419“房地產(chǎn)開發(fā)成本——基礎設施費”項目如何細分？
問題4110“房地產(chǎn)開發(fā)成本——公共配套設施費”項目如何細分？
問題4111“房地產(chǎn)開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”項目如何細分？
問題4112“房地產(chǎn)開發(fā)費用——利息支出”項目如何細分？
問題4113如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)費用——利息支出”？
問題4114如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)費用——其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”？
問題4115如何審計確認“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”？
問題4116如何審計確認“財政部規(guī)定的其他扣除項目”？
問題4117如何審計確認“代收費用”？
問題4118如何審核歸集“不得扣除項目”？
問題4119如何制作《開發(fā)成本調整及分配表》？
4-2 鑒證審計之常用審核方式及特殊項目審核
問題421如何以核查發(fā)票的方式審核調整扣除項目金額？
問題422發(fā)票審核有哪些項目？
問題423如何對合同與決算金額的差異進行審計確認？
問題425如何對甲供材成本進行審計確認？
問題426如何對規(guī)劃紅線外發(fā)生成本的扣除進行審計確認？
問題427如何對費用與成本混記的情形進行審核？
問題428對政府返還的土地出讓金如何進行審計處理？
4-3 鑒證審計之不同清算項目扣除金額的分配
問題431共同成本在不同清算項目之間分配有哪些原則？
問題432如何對不同清算項目“取得土地使用權所支付的金額”的分配進行審計處理？
問題433如何對不同清算項目開發(fā)成本的分配計算進行審計處理？
問題434如何對不同清算項目利息支出的分配計算進行審計處理？
4-4 鑒證審計之同一清算項目中的成本分配業(yè)務
問題441如何對“取得土地使用權所支付的金額”的歸集分配進行審計處理？
問題442如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同性質物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題443如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同類型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進行審計處理？
問題444如何對“取得土地使用權所支付的金額”在已售與未售物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題445如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本（或某個明細項目）的歸集分配進行審計處理？
問題446如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同性質物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題447如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同類型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進行審計處理？
問題448如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在已售與未售物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題449如何采用平均售價比率法進行成本分配計算？
問題4410如何采用層高系數(shù)法進行成本分配計算？
問題4411確定成本、費用的其他方法包括哪些方法？
問題4412如何制作《開發(fā)成本調整及分配表》？
4-5 鑒證審計之扣除項目鑒證規(guī)定
問題451鑒證人對納稅人申報的扣除項目的審核包括哪些內容？
問題452鑒證人審核納稅人申報的扣除項目包括哪些基本程序和方法？
問題453鑒證人審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是什么？
問題454如何取得扣除項目鑒證證據(jù)？
問題455取得土地使用權支付的金額的審核包括哪些內容？
問題456土地征用及拆遷補償費的審核包括哪些內容？
問題457前期工程費的審核包括哪些內容？
問題458出包方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內容？
問題459自營方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內容？
問題4510基礎設施費和公共配套設施費的審核包括哪些內容？
問題4511開發(fā)間接費用的審核包括哪些內容？
問題4512納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額審核包括哪些內容？
問題4513房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核包括哪些內容？
問題4514與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的審核包括哪些內容？
問題4515國家規(guī)定的加計扣除項目的審核包括哪些內容？
4-6 稅收政策之取得土地使用權支付成本扣除政策
問題461清算扣除內容包括哪些扣除項目？
問題462計算土地增值稅增值額的扣除憑證有哪些？
問題463各種方式取得土地使用權支付的出讓金成本如何確定？
問題464企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅如何扣除？
問題465企業(yè)以轉讓方式取得土地使用權的契稅計稅依據(jù)如何確定？
問題466企業(yè)以出讓方式取得土地使用權的契稅計稅依據(jù)如何確定？
問題467企業(yè)因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅是否給予扣除？
問題468企業(yè)取得土地使用權支付的其他各項費用如何扣除？
問題469企業(yè)支付的地價款，能否減去政府以各種形式支付給企業(yè)的經(jīng)濟利益后予以確認？
問題4610企業(yè)在重組改制時國家以國有土地使用權作價出資入股后再轉讓時如何扣除土地成本？
問題4611地下建筑如何分攤土地成本？
問題4612增值稅計算時扣除的土地價款在清算時是否要抵減？
問題4613土地成本分攤有哪些基本原則？
問題4614對同一宗地多個項目及分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目之間土地成本的分攤有哪些方法？
問題4615對不同清算單位之間的土地成本如何分攤？
問題4616對同一清算單位不同類型房屋之間的土地成本如何分攤？
問題4617同一清算單位中獨立占地房地產(chǎn)的土地成本如何歸集？
問題4618同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程的扣除項目金額如何分攤？
4-7 稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除政策
問題471企業(yè)用清算項目的房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？
問題472企業(yè)用異地自建房安置回遷戶的如何處理？
問題473企業(yè)用貨幣安置拆遷的憑什么票據(jù)扣除？
問題474開發(fā)土地和新建房及配套設施包括哪些成本？
問題475土地征用及拆遷補償費包括哪些支出？
問題476前期工程費包括哪些支出？
問題477建筑安裝工程費包括哪些支出？
問題478房屋裝修費用如何扣除？
問題479企業(yè)未支付的質量保證金是否可以扣除？
問題4710營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票如何確認？
問題4711基礎設施費包括哪些支出？
問題4712公共配套設施費范圍及基本處理原則有哪些？
問題4713公共配套設施可以扣除的條件有哪些？
問題4714因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設施的如何處理？
問題4715預提的公共配套設施費如何處理？
問題4716在部分分期項目已完成清算后發(fā)生公共配套設施費的如何處理？
問題4717能夠辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉讓時如何處理？
問題4718不能辦理權屬登記手續(xù)的停車場（庫）單獨轉讓時如何處理？
問題4719人防工程成本費用是否可以扣除？
問題4720開發(fā)間接費用包括哪些支出項目？
問題4721紅線外發(fā)生的成本費用（工程）支出如何處理？
問題4722在房地產(chǎn)開發(fā)項目以外單獨建造的樣板房、售樓部費用是否可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？
問題4723企業(yè)報審的資料不符合清算要求或不實的，如何核定開發(fā)成本？
問題4724房地產(chǎn)開發(fā)成本有哪些基本分攤方法？
問題4725分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本如何分攤？
問題4726對同一清算單位不同類型房屋之間共同的成本費用如何分攤？
問題4727如何應用其他合理方法中的“層高系數(shù)法”？
問題4728如何應用其他合理方法中的“平均售價系數(shù)分攤法”？
4-8 稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除政策
問題481開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用包括哪些費用？
問題482能夠按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息如何扣除？
問題483不能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息如何扣除？
問題484超過上浮幅度及超過貸款期限的利息部分、加罰的利息是否可以扣除？
問題485企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，利息如何扣除？
問題486已經(jīng)計入開發(fā)成本的利息支出在清算時如何處理？
問題487如何對清算項目利息支出進行分配計算？
4-9 稅收政策之與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除政策
問題491與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金有哪些？
問題492扣除項目中允許扣除的印花稅包括哪些范圍？
問題493不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？
問題494營改增后與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金如何扣除？
問題495跨越營改增時點土地增值稅清算與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金如何計算？
4-10 稅收政策之其他各項扣除規(guī)定
問題4101取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除如何計算？
問題4102政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何扣除？
問題4103市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費是否可以加計扣除？
問題4104政府性基金和行政事業(yè)性收費如何歸集扣除？
問題4105計算扣除項目金額時無法提供合法有效憑證的如何扣除？
問題4106企業(yè)預提費用是否可以扣除？
問題4107企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？
4-11 稅收政策之清算扣除項目稅務審核
問題4111審核土地增值稅扣除項目有哪些政策界限？
問題4112如何審核相關土地成本？
問題4113審核地下建筑土地成本分攤需要注意哪些問題？
問題4114如何審核前期工程費、基礎設施費？
問題4115如何審核公共配套設施費？
問題4116如何審核建筑安裝工程費？
問題4117如何核查建筑安裝工程費中的精裝修費用？
問題4118如何對納稅人申報的房地產(chǎn)開發(fā)成本明顯偏高進行審核處理？
問題4119如何審核開發(fā)間接費用？
問題41110如何審核利息支出？
問題41111如何審核代收費用？
問題41112稅務機關如何審核關聯(lián)方交易行為？
問題41113如何審核開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費用列支情況？
問題41114如何對“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行審核？
附錄
附表4-1取得土地使用權所支付的金額審核表
附表4-2土地征用及拆遷補償費審核表
附表4-3前期工程費審核表
附表4-4建筑安裝工程費審核表
附表4-5工程量清單工程費明細審核表
附表4-6基礎設施費審核表
附表4-7公共配套設施費審核表
附表4-8開發(fā)間接費審核表
附表4-9金融機構利息支出審核表
附表4-10代收費用審核表
附表4-11與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況審核表

（后略）