土地增值稅清算全流程操作實務(wù)與案例

第1章 土地增值稅基本政策規(guī)定
1-1土地增值稅基本要素政策
問題111土地增值稅的納稅義務(wù)人、征稅對象及納稅義務(wù)如何確定？
問題112納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？
問題113未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的行為如何確定納稅義務(wù)？
問題114土地增值稅政策中的“贈與”行為包括哪些具體情形？
問題115確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？
問題116計算增值額的扣除項目有哪些？
問題117土地增值稅的稅率如何確定？
問題118房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何填寫土地增值稅納稅申報表？
1-2 土地增值稅征免政策
問題121哪些情形下可以免征土地增值稅？
問題122普通標準住宅的標準如何劃分？
問題123企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？
問題124企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時是否征收土地增值稅？
問題125因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)包括哪些情形？
問題126在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？
問題127合作建房轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的是否征收土地增值稅？
問題128對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？
問題129企業(yè)合并時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？
問題1210企業(yè)分設(shè)時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？
問題1211單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)進行投資是否繳納土地增值稅？
問題1212納稅人以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否繳納土地增值稅？
問題1213納稅人與關(guān)聯(lián)方之間的交易如何處理？
1-3 土地增值稅預(yù)征政策
問題131在什么情況下可以預(yù)征土地增值稅？
問題132預(yù)征土地增值稅是否包括非直接銷售收入？
問題133如何確定土地增值稅預(yù)征率？
問題134如何確定預(yù)征土地增值稅的計稅依據(jù)？
問題135不預(yù)征土地增值稅的情形有哪些？
問題136未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的是否加收滯納金？
問題137如何填寫土地增值稅預(yù)征納稅申報表？
1-4 土地增值稅核定征收政策
問題141在什么情形下可以核定征收土地增值稅？
問題142不得核定征收土地增值稅的情形有哪些？
問題143核定征收土地增值稅的流程是怎樣的？
問題144如何確定核定征收的收入？
問題145如何確定核定征收率？
1-5 土地增值稅稅收征管及稅務(wù)審核政策
問題151如何進行項目的日常管理？
問題152對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的如何管理？
問題153稅務(wù)機關(guān)是否可以購買清算審核服務(wù)？
問題154稅務(wù)機關(guān)清算審核方式包括哪些形式？
問題155如何處理稅務(wù)機關(guān)清算審核與稅務(wù)稽查的協(xié)調(diào)問題？
1-6 土地增值稅清算鑒證基本規(guī)定
問題161納稅人是否可以委托稅務(wù)師事務(wù)所進行清算？
問題162清算中的法律責(zé)任如何確定？
問題163土地增值稅清算鑒證的鑒證對象包括哪些資料？
問題164稅務(wù)師事務(wù)所開展鑒證業(yè)務(wù)時鑒證人應(yīng)當要求委托人如實提供哪些資料？
問題165土地增值稅清算鑒證時相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)處理的基本原則是什么？
問題166鑒證人在審核鑒證過程中可以終止鑒證的情形有哪些？
附錄
附表1-1土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
附表1-2土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）
附表1-3土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）
附表1-4土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）
附表1-5土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

第2章 土地增值稅清算之前期準備工作
2-1 清算前期鑒證審計業(yè)務(wù)操作流程
問題211稅務(wù)師事務(wù)所接受委托時需要做哪些準備工作？
問題212如何判斷項目是否達到清算條件？
問題213如何判斷項目“可要求進行土地增值稅清算”？
問題214如何確定清算單位？
問題215如何取得清算通知書？
問題216清算申報包括哪些資料？
2-2 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)鑒證規(guī)定
問題221鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當具備哪些條件？
問題222鑒證人在正式接受委托前應(yīng)當了解企業(yè)（被鑒證人）的哪些情況？
問題223鑒證人決定承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)后應(yīng)辦理什么手續(xù)？
問題224鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)后在前期準備中要關(guān)注哪些內(nèi)容？
問題225土地增值稅清算鑒證時對相關(guān)證據(jù)業(yè)務(wù)的處理應(yīng)掌握哪些基本原則？
問題226從事清算鑒證業(yè)務(wù)時要取得哪些證據(jù)？
問題227稅務(wù)師事務(wù)所在開展清算鑒證業(yè)務(wù)時應(yīng)充分關(guān)注哪些事項？
2-3 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)涉稅政策
問題231什么是土地增值稅的清算？
問題232土地增值稅的清算在什么時點辦理？
問題233應(yīng)進行土地增值稅清算的要具備哪些條件？
問題234稅務(wù)機關(guān)可要求進行清算的條件有哪幾項？
問題235企業(yè)應(yīng)在什么時間內(nèi)辦理應(yīng)進行清算的手續(xù)？
問題236稅務(wù)機關(guān)在日常管理中發(fā)現(xiàn)可要求企業(yè)進行清算的如何處理？
問題237企業(yè)應(yīng)在什么時間辦理可要求進行清算的手續(xù)？
問題238如何確定土地增值稅的清算單位？
問題239企業(yè)清算申報時應(yīng)提供哪些清算資料？
2-4 土地增值稅清算前期業(yè)務(wù)稅務(wù)審核政策
問題241稅務(wù)機關(guān)對清算資料審核要注意哪些問題？
問題242稅務(wù)機關(guān)收到企業(yè)清算資料時如何處理？
問題243企業(yè)未按規(guī)定提供相關(guān)資料的如何處理？
問題244稅務(wù)機關(guān)如何對企業(yè)報送的清算申報資料進行審核？
問題245稅務(wù)機關(guān)如何對清算單位的確定進行審核？
問題246稅務(wù)機關(guān)如何對不同類型房地產(chǎn)增值額、增值率的計算進行審核？
附錄 涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書

第3章 土地增值稅清算之確定清算收入
3-1 清算收入確定鑒證審計業(yè)務(wù)操作流程
問題311如何確定清算收入？
問題312清算申報房地產(chǎn)的類型有哪些？
問題313如何確定清算項目建筑面積？
問題314如何審核銷售（收入）合同？
問題315房屋售價偏低的審計時如何處理？
問題316如何審計確定視同銷售收入？
問題317如何審計確定企業(yè)為促銷給予的價格折扣？
問題318如何審計確定精裝修房屋收入？
問題319如何審計確定“代收費用”收入？
問題3110如何審計確認土地增值稅計稅收入？
問題3111如何審計確定營改增前、后應(yīng)稅收入？
問題3112如何以收款口徑核對計稅收入？
3-2 清算收入鑒證規(guī)定
問題321收入審核包括哪些基本程序和方法？
問題322如何審核鑒證收入確認的正確性？
問題323如何審核鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入？
問題324如何對售房時代收的各項費用進行鑒證？
問題325鑒證人開展鑒證業(yè)務(wù)時，如何關(guān)注關(guān)聯(lián)交易、大額往來款？
問題326納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格終止鑒證后，鑒證人另行受托鑒證的，房地產(chǎn)收入如何確認？
問題327運用截止性測試確認收入真實性和準確性包括哪些內(nèi)容？
3-3 土地增值稅清算收入確定涉稅業(yè)務(wù)相關(guān)政策
問題331納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括的范圍有哪些？
問題332企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是否包含增值稅？
問題333清算收入確認的具體原則是什么？
問題334銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致的如何處理？
問題335企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利等各項非直接銷售的如何確定收入？
問題336企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？
問題337企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低包括哪些情形？
問題338企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格即使明顯偏低，哪些情形可視為有正當理由？
問題339企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低又無正當理由的如何處理？
問題3310對評估價與市場交易價差距較大的如何處理？
問題3311房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金等如何處理？
問題3312項目跨越“營改增”節(jié)點的土地增值稅應(yīng)稅收入如何計算？
問題3313收取的外幣收入如何折合人民幣？
問題3314售后返租涉及的利益讓渡如何確認計稅收入？
問題3315企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？
問題3316對企業(yè)按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用如何處理？
問題3317支付代銷費、包銷費等費用是否可以抵減清算收入？
問題3318向購買方附贈的同一房地產(chǎn)開發(fā)項目車庫（位）等如何處理？
問題3319讓渡無產(chǎn)權(quán)的車庫（車位）、儲藏室等使用權(quán)如何確認清算收入？
3-4 土地增值稅清算收入確定業(yè)務(wù)的稅務(wù)審核方式
問題341清算收入有哪些基本的審核方法和原則？
問題342清算收入審核需要哪些資料？
問題343清算收入確定的審核有哪些方式、方法？
附錄
附表3-1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表
附表3-2與收入相關(guān)的面積明細申報表

第4章 土地增值稅清算之扣除項目金額的確定及審核
4-1 鑒證審計之扣除項目分類
問題411清算扣除項目如何分類？
問題412如何審計確認“取得土地使用權(quán)所支付的金額”？
問題413如何審計確認地下建筑分攤的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”？
問題414如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？
問題415“房地產(chǎn)開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”項目如何細分？
問題416“房地產(chǎn)開發(fā)成本——前期工程費”項目如何細分？
問題417“房地產(chǎn)開發(fā)成本——建筑安裝工程費”項目如何細分？
問題418如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)成本——建筑安裝工程費——精裝修成本”？
問題419“房地產(chǎn)開發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施費”項目如何細分？
問題4110“房地產(chǎn)開發(fā)成本——公共配套設(shè)施費”項目如何細分？
問題4111“房地產(chǎn)開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”項目如何細分？
問題4112“房地產(chǎn)開發(fā)費用——利息支出”項目如何細分？
問題4113如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)費用——利息支出”？
問題4114如何審計確認“房地產(chǎn)開發(fā)費用——其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”？
問題4115如何審計確認“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”？
問題4116如何審計確認“財政部規(guī)定的其他扣除項目”？
問題4117如何審計確認“代收費用”？
問題4118如何審核歸集“不得扣除項目”？
問題4119如何制作《開發(fā)成本調(diào)整及分配表》？
4-2 鑒證審計之常用審核方式及特殊項目審核
問題421如何以核查發(fā)票的方式審核調(diào)整扣除項目金額？
問題422發(fā)票審核有哪些項目？
問題423如何對合同與決算金額的差異進行審計確認？
問題425如何對甲供材成本進行審計確認？
問題426如何對規(guī)劃紅線外發(fā)生成本的扣除進行審計確認？
問題427如何對費用與成本混記的情形進行審核？
問題428對政府返還的土地出讓金如何進行審計處理？
4-3 鑒證審計之不同清算項目扣除金額的分配
問題431共同成本在不同清算項目之間分配有哪些原則？
問題432如何對不同清算項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的分配進行審計處理？
問題433如何對不同清算項目開發(fā)成本的分配計算進行審計處理？
問題434如何對不同清算項目利息支出的分配計算進行審計處理？
4-4 鑒證審計之同一清算項目中的成本分配業(yè)務(wù)
問題441如何對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的歸集分配進行審計處理？
問題442如何對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在不同性質(zhì)物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題443如何對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在不同類型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進行審計處理？
問題444如何對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在已售與未售物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題445如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本（或某個明細項目）的歸集分配進行審計處理？
問題446如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同性質(zhì)物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題447如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同類型業(yè)態(tài)房屋之間的分配進行審計處理？
問題448如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本在已售與未售物業(yè)之間的分配進行審計處理？
問題449如何采用平均售價比率法進行成本分配計算？
問題4410如何采用層高系數(shù)法進行成本分配計算？
問題4411確定成本、費用的其他方法包括哪些方法？
問題4412如何制作《開發(fā)成本調(diào)整及分配表》？
4-5 鑒證審計之扣除項目鑒證規(guī)定
問題451鑒證人對納稅人申報的扣除項目的審核包括哪些內(nèi)容？
問題452鑒證人審核納稅人申報的扣除項目包括哪些基本程序和方法？
問題453鑒證人審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是什么？
問題454如何取得扣除項目鑒證證據(jù)？
問題455取得土地使用權(quán)支付的金額的審核包括哪些內(nèi)容？
問題456土地征用及拆遷補償費的審核包括哪些內(nèi)容？
問題457前期工程費的審核包括哪些內(nèi)容？
問題458出包方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內(nèi)容？
問題459自營方式建筑安裝工程費的審核包括哪些內(nèi)容？
問題4510基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核包括哪些內(nèi)容？
問題4511開發(fā)間接費用的審核包括哪些內(nèi)容？
問題4512納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額審核包括哪些內(nèi)容？
問題4513房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核包括哪些內(nèi)容？
問題4514與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核包括哪些內(nèi)容？
問題4515國家規(guī)定的加計扣除項目的審核包括哪些內(nèi)容？
4-6 稅收政策之取得土地使用權(quán)支付成本扣除政策
問題461清算扣除內(nèi)容包括哪些扣除項目？
問題462計算土地增值稅增值額的扣除憑證有哪些？
問題463各種方式取得土地使用權(quán)支付的出讓金成本如何確定？
問題464企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅如何扣除？
問題465企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)如何確定？
問題466企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)如何確定？
問題467企業(yè)因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅是否給予扣除？
問題468企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的其他各項費用如何扣除？
問題469企業(yè)支付的地價款，能否減去政府以各種形式支付給企業(yè)的經(jīng)濟利益后予以確認？
問題4610企業(yè)在重組改制時國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股后再轉(zhuǎn)讓時如何扣除土地成本？
問題4611地下建筑如何分攤土地成本？
問題4612增值稅計算時扣除的土地價款在清算時是否要抵減？
問題4613土地成本分攤有哪些基本原則？
問題4614對同一宗地多個項目及分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目之間土地成本的分攤有哪些方法？
問題4615對不同清算單位之間的土地成本如何分攤？
問題4616對同一清算單位不同類型房屋之間的土地成本如何分攤？
問題4617同一清算單位中獨立占地房地產(chǎn)的土地成本如何歸集？
問題4618同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程的扣除項目金額如何分攤？
4-7 稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除政策
問題471企業(yè)用清算項目的房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？
問題472企業(yè)用異地自建房安置回遷戶的如何處理？
問題473企業(yè)用貨幣安置拆遷的憑什么票據(jù)扣除？
問題474開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施包括哪些成本？
問題475土地征用及拆遷補償費包括哪些支出？
問題476前期工程費包括哪些支出？
問題477建筑安裝工程費包括哪些支出？
問題478房屋裝修費用如何扣除？
問題479企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金是否可以扣除？
問題4710營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票如何確認？
問題4711基礎(chǔ)設(shè)施費包括哪些支出？
問題4712公共配套設(shè)施費范圍及基本處理原則有哪些？
問題4713公共配套設(shè)施可以扣除的條件有哪些？
問題4714因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設(shè)施的如何處理？
問題4715預(yù)提的公共配套設(shè)施費如何處理？
問題4716在部分分期項目已完成清算后發(fā)生公共配套設(shè)施費的如何處理？
問題4717能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉(zhuǎn)讓時如何處理？
問題4718不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的停車場（庫）單獨轉(zhuǎn)讓時如何處理？
問題4719人防工程成本費用是否可以扣除？
問題4720開發(fā)間接費用包括哪些支出項目？
問題4721紅線外發(fā)生的成本費用（工程）支出如何處理？
問題4722在房地產(chǎn)開發(fā)項目以外單獨建造的樣板房、售樓部費用是否可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？
問題4723企業(yè)報審的資料不符合清算要求或不實的，如何核定開發(fā)成本？
問題4724房地產(chǎn)開發(fā)成本有哪些基本分攤方法？
問題4725分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的房地產(chǎn)開發(fā)成本如何分攤？
問題4726對同一清算單位不同類型房屋之間共同的成本費用如何分攤？
問題4727如何應(yīng)用其他合理方法中的“層高系數(shù)法”？
問題4728如何應(yīng)用其他合理方法中的“平均售價系數(shù)分攤法”？
4-8 稅收政策之房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除政策
問題481開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用包括哪些費用？
問題482能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，利息如何扣除？
問題483不能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，利息如何扣除？
問題484超過上浮幅度及超過貸款期限的利息部分、加罰的利息是否可以扣除？
問題485企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，利息如何扣除？
問題486已經(jīng)計入開發(fā)成本的利息支出在清算時如何處理？
問題487如何對清算項目利息支出進行分配計算？
4-9 稅收政策之與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除政策
問題491與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金有哪些？
問題492扣除項目中允許扣除的印花稅包括哪些范圍？
問題493不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？
問題494營改增后與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何扣除？
問題495跨越營改增時點土地增值稅清算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何計算？
4-10 稅收政策之其他各項扣除規(guī)定
問題4101取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除如何計算？
問題4102政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何扣除？
問題4103市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費是否可以加計扣除？
問題4104政府性基金和行政事業(yè)性收費如何歸集扣除？
問題4105計算扣除項目金額時無法提供合法有效憑證的如何扣除？
問題4106企業(yè)預(yù)提費用是否可以扣除？
問題4107企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？
4-11 稅收政策之清算扣除項目稅務(wù)審核
問題4111審核土地增值稅扣除項目有哪些政策界限？
問題4112如何審核相關(guān)土地成本？
問題4113審核地下建筑土地成本分攤需要注意哪些問題？
問題4114如何審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費？
問題4115如何審核公共配套設(shè)施費？
問題4116如何審核建筑安裝工程費？
問題4117如何核查建筑安裝工程費中的精裝修費用？
問題4118如何對納稅人申報的房地產(chǎn)開發(fā)成本明顯偏高進行審核處理？
問題4119如何審核開發(fā)間接費用？
問題41110如何審核利息支出？
問題41111如何審核代收費用？
問題41112稅務(wù)機關(guān)如何審核關(guān)聯(lián)方交易行為？
問題41113如何審核開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費用列支情況？
問題41114如何對“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進行審核？
附錄
附表4-1取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表
附表4-2土地征用及拆遷補償費審核表
附表4-3前期工程費審核表
附表4-4建筑安裝工程費審核表
附表4-5工程量清單工程費明細審核表
附表4-6基礎(chǔ)設(shè)施費審核表
附表4-7公共配套設(shè)施費審核表
附表4-8開發(fā)間接費審核表
附表4-9金融機構(gòu)利息支出審核表
附表4-10代收費用審核表
附表4-11與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況審核表

（后略）