商品房銷售疑難法律問題與典型案例裁判觀點

目錄
第一章營銷篇
第一節(jié)銷售廣告中“要約邀請”與“要約”的博弈
一、銷售廣告構(gòu)成“要約”的關(guān)鍵條件
案例1：張某訴某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛案
案例2：王某訴某房產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案
二、違反銷售廣告“要約”的賠償方式
案例3：某房地產(chǎn)公司與趙某一、周某、趙某二、某電池公司虛假廣告糾紛上訴案
三、對于項目規(guī)劃范圍外的承諾是否構(gòu)成“要約”
案例4：陳某訴某置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
案例5：邵某訴某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛上訴案
四、“贈送面積”引發(fā)的風(fēng)波和反思
案例6：曾某訴某實業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例7：張某、王某與某房產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛申請再審案
案例8：楊某訴某實業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
第二節(jié)商品房銷售廣告法律指引
一、目的
二、適用范圍
三、廣告發(fā)布原則
四、審查指引
（一）禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形
（二）銷售廣告應(yīng)當(dāng)具備以下必須載明的事項
（三）虛假、夸大宣傳廣告的認定
（四）廣告畫面內(nèi)容審查要點
（五）禁用詞匯
（六）免責(zé)條款
（七）其他要求
第三節(jié)房地產(chǎn)商標(biāo)和品牌的保護之道
一、房地產(chǎn)商標(biāo)維權(quán)的困境
（一）房地產(chǎn)商標(biāo)缺少識別的顯著性
（二）房地產(chǎn)商標(biāo)保護范圍不及于樓盤本身
（三）房地產(chǎn)商標(biāo)專用權(quán)與地名使用權(quán)發(fā)生沖突
（四）房地產(chǎn)商標(biāo)專用權(quán)與企業(yè)名稱權(quán)（商號）發(fā)生沖突
二、有效實現(xiàn)商標(biāo)與品牌維權(quán)之策
案例9：廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司、廣州宏富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與連江縣好旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛上訴案
案例10：華潤（集團）有限公司與安徽華泓物業(yè)管理有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛上訴案
第四節(jié)包銷、整體銷售的區(qū)別和處理
一、包銷與整體銷售（買賣合同）性質(zhì)的不同認定
案例11：某房地產(chǎn)公司與邱某、第三人某銀行、第三人某人民政府合同糾紛案
案例12：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、包銷合同通過強制履行轉(zhuǎn)為買賣關(guān)系
案例13：溫州某策劃公司與菏澤某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
案例14：東莞市某策劃公司與懷化市某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房委托—代理銷售合同糾紛案
三、基于包銷合同產(chǎn)生的購房糾紛的責(zé)任承擔(dān)
案例15：李某訴吉林市某公司，第三人吉林市某房地產(chǎn)顧問有限公司、第三人李某芳房屋買賣合同糾紛案
案例16：安某與天津某公司、天津某房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第二章簽約篇
第一節(jié)定金到底該不該退
一、定金退與不退之認定
案例17：四川省某家居市場經(jīng)營管理有限公司與成都某投資有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案
案例18：黃某、胡某訴成都某實業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案
二、《認購協(xié)議》說明條款的效力問題
三、對買受人進行惡意磋商的處理
案例19：范某、吳某訴上海某置業(yè)有限公司定金合同糾紛案
案例20：婁某訴某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案
案例21：柳某訴南京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)約合同糾紛案
案例22：孫某與某房產(chǎn)公司商品房預(yù)約合同糾紛案
四、違反《認購協(xié)議》的違約賠償范圍
案例23：林某與北京某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例24：何某與王某商品房預(yù)售合同糾紛案
第二節(jié)銷售現(xiàn)場公證的意義
一、定金糾紛中銷售現(xiàn)場公證的作用
案例25：胡某與某實業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例26：董某與廣州某公司商品房預(yù)售合同糾紛案
二、交付糾紛中銷售現(xiàn)場公證的作用
案例27：韓某與某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案
三、監(jiān)測公證的重要性
案例28：李某訴成都某置業(yè)公司商品房預(yù)售糾紛案
第三節(jié)“hold”住格式條款
一、示范文本中的格式條款問題
案例29：馬某、江某與三亞某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
二、格式條款的效力規(guī)則
（一）格式條款中的公平原則
案例30：唐某訴成都某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（二）對格式條款的提示和說明義務(wù)
案例31：大同某公司與李某商品房買賣合同糾紛案
三、怎樣“hold”住格式條款
第四節(jié)出賣人告知義務(wù)的全面履行
一、沒有盡到告知義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)
案例32：孫某與上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
案例33：重慶某置業(yè)有限公司與王某商品房預(yù)售合同糾紛案
案例34：楊某、孫某與貴州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
二、履行告知義務(wù)的方式
案例35：李某、潘某與置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例36：沈某與某房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例37：劉某、趙某與杭州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
三、項目紅線以外的不利因素告知問題
案例38：許某與寧波某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例39：上海某地產(chǎn)有限公司與于某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
案例40：張某與杭州某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第五節(jié)“填錯合同”的各種痛與傷
一、“填錯合同”導(dǎo)致的困局
案例41：成都某置業(yè)公司與周某商品房買賣合同糾紛案
案例42：李某某訴廣安某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
二、“填錯合同”的困境突圍
案例43：蔣某某、劉某某訴成都某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例44：丁某、焦某與某實業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第六節(jié)銷售合同簽約法律風(fēng)險控制流程
一、現(xiàn)場公證
二、認購
（一）簽約要求
（二）特殊情況的處理
三、逾期簽署買賣合同的處理
四、買賣合同簽署
（一）簽約要求
（二）特殊情況處理
第三章履約篇
第一節(jié)一切為了回款
一、對按揭買受人未能獲得貸款的追償
案例45：華茂置業(yè)公司與譚某、李某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
案例46：徐某與南城置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
二、合同解除權(quán)行使期間的法律適用
（一）關(guān)于“一年期間”是否適用約定解除權(quán)情形的問題
案例47：吳某、楊某與中富置業(yè)公司商品房買賣合同糾紛案
案例48：陳某與一統(tǒng)實業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（二）關(guān)于商品房買賣糾紛除了遲延交付、逾期付款之外的其他情形是否適用“一年期間”的問題
案例49：中慧房地產(chǎn)公司與鄒某商品房預(yù)售合同糾紛申請再審案
案例50：方某與金色家園開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛申請再審案
（三）關(guān)于非商品房買賣合同解除是否類推適用“一年期間”的問題
案例51：天津市天益工貿(mào)有限公司與天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司、王某鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛申請再審案
三、銷售回款法律風(fēng)險控制流程
第二節(jié)規(guī)劃和設(shè)計變更的責(zé)任界定
一、規(guī)劃和設(shè)計變更并不必然導(dǎo)致買受人可解除合同
案例52：張某與金實房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例53：徐某訴華成置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
二、規(guī)劃和設(shè)計變更的責(zé)任承擔(dān)
案例54：徐某訴成都某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例55：張某、王某與徐州某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例56：蔡某、吳某與珠海市某房產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例57：劉某訴成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第三節(jié)客戶斷供后代償損失的追回
一、開發(fā)商面臨的斷供代償困境
二、不承擔(dān)或者減少擔(dān)保責(zé)任的抗辯之道
案例58：某行成都分行與胡某、余某、成都某置業(yè)公司金融借款合同糾紛上訴案
案例59：某銀行錦江支行訴賀某、成都某房地產(chǎn)公司金融借款合同糾紛上訴案
三、關(guān)于“階段性擔(dān)?！彼姹ＷC期間問題
案例60：招商銀行股份有限公司大連分行與大連一方地產(chǎn)有限公司保證合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督案
四、開發(fā)商代償后如何實現(xiàn)有效追償
（一）直接追償
（二）解除商品房買賣合同
案例61：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與蔡某、胡某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（三）合同解除后開發(fā)商可提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴
案例62：某房地產(chǎn)公司與毛某執(zhí)行異議糾紛案
案例63：某房地產(chǎn)公司與某小額貸款股份有限公司、徐某案外人執(zhí)行異議之訴案
（四）關(guān)于對《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第26條第2款的理解和適用問題
案例64：鴻匯公司與賴某、蔣某案外人執(zhí)行異議之訴再審案
第四章交付篇
第一節(jié)商品房交付條件的合同約定和法律界定
一、關(guān)于“竣工驗收合格”與“竣工驗收備案”的交付條件辨析
案例65：石某與大連某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
二、關(guān)于約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力辨析
（一）厘清以“綜合驗收”為交付條件的認知
（二）關(guān)于僅約定“竣工驗收合格”為交付條件的效力問題
案例66：楊某、程某與四川某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛申請再審案
第二節(jié)房屋質(zhì)量問題引發(fā)的逾期交付爭議
一、一般性質(zhì)量瑕疵不構(gòu)成逾期交付
案例67：沈某、韓某與浙江某置業(yè)公司商品房銷售合同糾紛上訴案
案例68：劉某與成都某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
二、對主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量是否合格的認定
案例69：張某與某房產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
三、“對嚴(yán)重影響正常居住使用”的認定
案例70：岳某、楊某與四川省某建筑公司、某安居工程公司、王某商品房銷售合同糾紛案
案例71：成都某開發(fā)公司與劉某、陳某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
案例72：唐某與成都某實業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
案例73：楊某與杭州某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案
第三節(jié)“裝修房”差價退賠糾紛的困局突圍
一、對于“裝修房”差價退賠案件的認知分析
（一）相關(guān)典型案例分析
案例74：姜某與南京某地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審案
案例75：高某、章某與浙江某公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（二）處理差價退賠糾紛的兩個立論基礎(chǔ)
二、“裝修房”差價退賠糾紛的突圍之路
（一）開發(fā)商公示裝修材料和價格的范圍界定
案例76：張某訴成都某地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（二）對裝修條款的撤銷和解除之訴
案例77：青某訴成都某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例78：武漢某地產(chǎn)公司訴童某房屋買賣合同、裝飾裝修合同糾紛案
案例79：孫某訴某建設(shè)集團西南分公司、成都某光華置業(yè)有限公司裝飾裝修合同糾紛案
（三）關(guān)于要求退還公攤部分裝修款的問題
案例80：詹某訴貴州某地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例81：李某訴成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司、第三人重慶某裝飾工程公司成都分公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（四）關(guān)于要求退還裝修差價的問題
案例82：解某與青島某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
第四節(jié)突發(fā)公共事件下逾期交付的“不可抗力”認定
一、突發(fā)公共事件是否屬于“不可抗力”的認定
案例83：韓某與沈陽某房產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛上訴案
二、突發(fā)公共事件構(gòu)成“不可抗力”下的免責(zé)條件
案例84：蔡某與溫州某建設(shè)公司商品房銷售合同糾紛案
第五章權(quán)證篇
第一節(jié)房屋權(quán)屬證書辦理中開發(fā)商的“協(xié)助義務(wù)”
一、開發(fā)商在辦證過程中承擔(dān)的是“協(xié)助義務(wù)”
案例85：王某與山東某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛再審案
二、開發(fā)商履行“協(xié)助義務(wù)”的表現(xiàn)形式
（一）開發(fā)商辦理不動產(chǎn)首次登記的協(xié)助義務(wù)
案例86：張某訴北京某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（二）開發(fā)商在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中的協(xié)助義務(wù)
案例87：黃某訴深圳某房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例88：邱某訴重慶某實業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例89：廖某訴成都某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
第二節(jié)逾期辦證的違約責(zé)任界定
一、關(guān)于辦證期限的計算
案例90：盧某、黃某與成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后辦證期限的計算問題
案例91:張某訴華東置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例92:趙某訴成都某地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
案例93:劉某與成都某房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
案例94:肖某、鄒某訴華龍公司商品房預(yù)售合同糾紛案
三、逾期辦證違約金訴訟時效的界定
案例95:金城灣房地產(chǎn)公司與王某商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
第三節(jié)開發(fā)商代辦權(quán)證的風(fēng)險控制
一、交證過程中的風(fēng)險控制
案例96：成都某置業(yè)公司與鐘某不當(dāng)?shù)美m紛上訴案
二、開發(fā)商不再代收契稅情形下的風(fēng)險控制
三、不動產(chǎn)權(quán)證辦理風(fēng)險控制流程
（一）交房準(zhǔn)備
（二）資料收集
（三）核稅
（四）權(quán)證交付
（五）其他
第六章共有篇
第一節(jié)“底層花園”的共有和專用之爭
一、兩個裁判觀點截然相反的案例
案例97：高某等8人與林某、彭某及某物業(yè)管理公司、某投資置業(yè)公司共有權(quán)糾紛上訴案
案例98：張某、孫某與中杰置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
二、“底層花園”約定獨占使用權(quán)是否有效
案例99：青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業(yè)管理合同糾紛案
第二節(jié)地面車位到底應(yīng)當(dāng)歸誰所有
一、對最高人民法院關(guān)于地面車位糾紛再審裁定的分析
案例