房地產企業(yè)增值稅疑難問題精解：實務操作 會計處理 案例分析

第1章　新老項目判斷與計稅方式選擇
【本章導讀】
問題1-1?房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目如何判斷新老項目？
問題1-2?房地產項目發(fā)生在營改增試點前后的，應如何界定新老項目？
問題1-3?房地產項目用于轉讓或出租的，應如何界定新老項目？
問題1-4?建筑工程項目和房地產項目的新老項目標準是一回事兒嗎？
問題1-5?房地產企業(yè)如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人？
問題1-6?如果房地產企業(yè)超過一般納稅人認定標準，卻沒有辦理一般納稅人登記，會產生怎樣的法律后果？
問題1-7?房地產企業(yè)一般納稅人在什么情況下將被納入輔導期管理？
問題1-8?房地產企業(yè)一般納稅人被納入輔導期管理后，主管稅務機關將采取哪些具體措施進行管理？
問題1-9?房地產企業(yè)一般納稅人被納入輔導期管理期間，該如何進行會計核算？
問題1-10?如何把握房地產企業(yè)增值稅的適用范圍？
問題1-11?房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產的銷售額在一般計稅方法下該如何確定？
問題1-12?房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產適用怎樣的增值稅稅率或征收率？
問題1-13?如果房地產企業(yè)存在提供物業(yè)管理服務的經營范圍，物業(yè)管理收取的自來水水費適用怎樣的稅率？
問題1-14?根據相關規(guī)定，房地產企業(yè)一般納稅人開發(fā)的新項目應適用一般計稅方法，而老項目可以選擇簡易計稅方法，那么影響計稅方法選擇的因素有哪些？
問題1-15?房地產企業(yè)存在哪些與新老項目有關的注意事項？
【案例分享】
房地產新老項目的界定及不同計稅方式處理的比較
【知識鏈接】
關于納稅信用等級A、B、M、C、D級增值稅一般納稅人取消認證有關操作的公告
第2章　房產預售與預申報
【本章導讀】
問題2-1?預售款的定義是什么？范圍包括哪些？
問題2-2?取得商品房預售的條件是什么？
問題2-3?收到預收款時納稅義務是否發(fā)生？與原營業(yè)稅相關規(guī)定有何區(qū)別？
問題2-4?預收款按照3%預征稅款的政策出臺背景是什么？
問題2-5?采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目有哪些政策規(guī)定？
問題2-6?預收款收取時為什么還需要開具發(fā)票？
問題2-7?預收款發(fā)票開具有什么特殊規(guī)定？
問題2-8?不征稅發(fā)票開具的具體要求有哪些？
問題2-9?注冊地與經營地不一致是否需要辦理異地預繳申報？
問題2-10?預售階段的稅收應如何管理？
【案例分享】
光輝房地產開發(fā)公司四項業(yè)務預收款的財稅處理
【知識鏈接】
定金、訂金、意向金、誠意金的區(qū)別
第3章　銷項稅額的確認
【本章導讀】
問題3-1?一般納稅人扣除土地價款后計算銷售額的含義是什么？是否需要差額納稅？
問題3-2?扣除土地價款后計算銷售額的納稅人適用范圍是什么？
問題3-3?允許扣除的土地價款范圍是什么？差額扣除部分是否包含契稅和行政事業(yè)性收費等費用？
問題3-4?允許扣除的土地價款的憑證（票據形式）是什么？未取得政府部門開具的土地價款票據，能否從當期的銷售額中扣除？
問題3-5?當期允許扣除的土地價款如何計算？房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？
問題3-6?項目后期發(fā)生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整（即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數）？
問題3-7?如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？
問題3-8?房地產企業(yè)多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠從其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？
問題3-9?房地產開發(fā)企業(yè)采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產項目如何計算繳納增值稅？能否扣除拆遷戶的補償款？
問題3-10?扣除土地價款計算銷售額在會計上如何處理？
問題3-11?扣除土地價款計算銷售額應當填報哪些申報表？
問題3-12?房地產開發(fā)企業(yè)扣除土地價款時的臺賬管理有什么要求？
問題3-13?房地產企業(yè)有無混合銷售業(yè)務？混合銷售如何確定？
問題3-14?房地產企業(yè)賣房送裝修、送家電是否屬于增值稅上的混合銷售？是否需要視同銷售繳納增值稅？
問題3-15?兼營業(yè)務銷售額如何確定？應注意什么問題？
問題3-16?銷售折扣銷售額如何確定？
問題3-17?“買一贈一”促銷銷售額如何確定？
問題3-18?視同銷售的情形有哪些？
問題3-19?價格不具有合理性時銷售額如何確定？
問題3-20?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務的銷售額如何確定？
問題3-21?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務也是差額納稅嗎？小規(guī)模納稅人轉讓不動產有無按差額納稅的情況？個人轉讓其購買的不動產如何計算繳納增值稅？
問題3-22?不動產經營租賃的銷售額如何確定？
【案例分享】
扣除土地價款銷售額與增值稅的計算及會計處理
【知識鏈接】
這10項稅收臺賬你建立了嗎？
第4章　進項稅額抵扣
【本章導讀】
問題4-1?進項稅額抵扣的相關規(guī)定有哪些？
問題4-2?購入的免稅農產品如何抵扣進項稅額？
問題4-3?不動產進項稅額如何抵扣？
問題4-4?哪些進項稅額不得抵扣？
問題4-5?如何理解進項稅額轉出？
問題4-6?固定資產改變用途后進項稅額轉出如何計算？
問題4-7?哪些特殊抵扣憑證允許抵扣進項稅額？
問題4-8?分期開發(fā)項目進項稅額如何抵扣？
問題4-9?增值稅進項稅額在什么時候抵扣？
問題4-10?增值稅留抵稅款除了留待下期抵扣還有哪些用途？
問題4-11?增值稅專用發(fā)票抵扣聯丟失的怎么辦？
問題4-12?如何設計一個便于操作的房地產項目一般計稅方法增值稅進項稅額抵扣清單？
問題4-13?新老項目相應的共同成本進項稅額如何劃分？
問題4-14?購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進項稅額抵扣依據？
問題4-15?房地產開發(fā)企業(yè)增值稅進項稅額在什么時候抵扣？
【案例分享】
陽光房地產企業(yè)綜合業(yè)務進項稅額的計算
【知識鏈接】
房地產開發(fā)企業(yè)營改增后不能抵扣的15種發(fā)票及8種補救方法
房地產企業(yè)選擇簡易計稅方法應注意的三個事項
第5章　應納稅額計算及申報
【本章導讀】
問題5-1?增值稅一般納稅人會計報稅流程、步驟是什么？
問題5-2?房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅申報表填寫的注意事項有哪些？
問題5-3?高速公路通行費和一級公路、二級公路、橋、閘通行費應如何抵扣進項稅額？如何進行賬務處理？填寫哪張申報表的哪一欄？
問題5-5?行程單、動車票等能抵扣進項稅額嗎？如何填寫增值稅納稅申報表？
問題5-6?填制和申報準備工作主要包括哪些？
問題5-7?營改增后在增值稅方面是否存在稅會差異？
問題5-8?一份交給稅務局的免稅情況說明該怎么寫？
問題5-9?增值稅的計稅方法有哪幾種？
問題5-10?綜合舉例說明房地產企業(yè)增值稅納稅申報表的填寫。
【案例分享】
房地產企業(yè)增值稅納稅申報
【知識鏈接】
納稅申報有期限，你按時申報了嗎？
房地產企業(yè)拿地、開發(fā)、預售、結轉等環(huán)節(jié)如何進行增值稅會計處理？
國家稅務總局關于支持個體工商戶復工復業(yè)等稅收征收管理事項的公告
第6章　房地產增值稅清算
【本章導讀】
問題6-1?房地產企業(yè)清算時點如何確認和界定？
問題6-2?清算環(huán)節(jié)如何計算應交增值稅？
問題6-3?支付的土地價款如何確定？包括哪些內容？
問題6-4?清算環(huán)節(jié)如何匯總前期已預繳稅款？
問題6-5?測繪面積與合同面積的補差如何處理？
問題6-6?增值稅清算與土地增值稅清算的區(qū)別是什么？
問題6-7?清算應補繳增值稅應如何執(zhí)行？未按3%預征率預繳是否應繳納滯納金？
【案例分享】
福龍房地產開發(fā)公司東湖壹號項目的增值稅清算
【知識鏈接】
銷售不動產納稅義務發(fā)生時間及開票問題
房地產開發(fā)企業(yè)預繳的增值稅可以抵減當期應繳增值稅嗎？

第7章　特殊業(yè)務處理
【本章導讀】
問題7-1?什么是“競配建”？
問題7-2?如何判定“限地價、競配建”的經濟業(yè)務實質？
問題7-3?配建房無償移交是否視同銷售征收增值稅？
問題7-4?如果配建的保障房視同銷售，應以什么價格計征增值稅？
問題7-5?配建房視同銷售是否影響銷售額計算？
問題7-6?配建房視同銷售情況下企業(yè)能否享受稅收優(yōu)惠？
問題7-7?無償移交配建房，土地增值稅計稅成本如何確定？
問題7-8?配建房建安成本在會計處理上應計入主體工程的“土地征用及拆遷補償費——大市政配套”還是“公共配套設施費”？
問題7-9?“競配建”稅收籌劃有哪些招數？
問題7-10?關于“限地價、競配建”納稅服務如何開展？
問題7-11?不動產投資入股，增值稅如何繳納？
問題7-12?房地產企業(yè)“買一贈一”情形下，增值稅如何處理？
【案例分享】
強強聯合合作建房的涉稅難點
【知識鏈接】
稅收意義上的“合作建房”必須是雙方同時立項
第8章　房地產增值稅相關稅收優(yōu)惠
【本章導讀】
問題8-1　房地產業(yè)增值稅優(yōu)惠項目有哪些？如何分類？
問題8-2　房地產業(yè)有哪些重要的增值稅優(yōu)惠項目？
問題8-3　房地產業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何進行賬務處理？
問題8-4　房地產業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何進行納稅申報？
問題8-5　房地產業(yè)增值稅優(yōu)惠項目發(fā)票如何開具？
問題8-6　房地產業(yè)增值稅優(yōu)惠項目如何備案？
問題8-7　享受增值稅優(yōu)惠項目有哪些注意事項？
問題8-8　房地產業(yè)增值稅特殊優(yōu)惠項目有哪些？
【案例分享】
房地產業(yè)增值稅稅收優(yōu)惠政策的適用
【知識鏈接】
關于土地一級開發(fā)增值稅適用稅目問題的地方解釋口徑（部分）
房地產業(yè)企業(yè)所得稅優(yōu)惠
第9章　營改增后房地產、建筑企業(yè)稅收籌劃實戰(zhàn)
【本章導讀】
問題9-1　房地產企業(yè)老板在稅收問題上存在哪些誤區(qū)？
問題9-2　房地產企業(yè)增值稅稅收籌劃的基本思路是什么？
問題9-3　為什么會出現房地產行業(yè)高負債、建筑企業(yè)高墊資問題？
問題9-4　營改增后，房地產、建筑企業(yè)如何重新構建企業(yè)采購經營模式？
問題9-5　甲供如何實現利益最大化？ / 258
問題9-6　如何通過國內稅收洼地地區(qū)的財政扶持來緩解企業(yè)自身的資金壓力？
問題9-7　如何通過國內稅收洼地地區(qū)的財政扶持來實現房地產企業(yè)盈利，最終轉化為老板可支配的資金？
問題9-8　經濟合同簽訂之前，財務部門如何進行有效涉稅分析和涉稅測算（即風險提示）？
問題9-9　財務部門在房地產合同簽訂過程中必須分析的條款和必須關注的條款主要有哪些？
問題9-10　房地產企業(yè)購銷合同應如何約定發(fā)票條款？如何徹底規(guī)避接受虛開增值稅發(fā)票的風險？
問題9-11　如何由財務或內設稅收管理部門牽頭加強稅收管控？
問題9-12　營改增后房地產企業(yè)如何利用小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃？
問題9-13　公益性捐贈能否進行稅收籌劃？
問題9-14　營改增后人工費可否抵扣增值稅進項稅額？營改增后勞務派遣發(fā)票與勞務分包發(fā)票有何區(qū)別？勞務付款如何設計流程？
問題9-15　集團公司拿地，項目公司辦證，票據在集團公司，票據是否有效？
問題9-16　A房地產企業(yè)均為新項目，為一般納稅人，采用一般計稅方法，支付工程款時，財務只接受增值稅專用發(fā)票，業(yè)務人員紛紛找老板告狀，財務應當怎么做？
【知識鏈接】
營改增后企業(yè)合同管理的八大要點
自持物業(yè)房產稅稅收籌劃
第10章　房地產企業(yè)特定事項會計處理實務
【本章導讀】
問題10-1　增值稅會計核算的主要政策依據有哪些？
問題10-2　房地產企業(yè)取得土地使用權應當使用哪個會計科目？
問題10-3　進項稅加計扣除的會計分錄該如何編制？
問題10-4　支付境外設計費或境外銷售策劃服務費應如何進行賬務處理？
問題10-5　房地產企業(yè)購買稅控系統(tǒng)設備的費用及系統(tǒng)的技術維護費如何進行賬務處理？申報表如何填寫？
問題10-6　出售于2017年1月份購買的某設備應如何進行賬務處理？
問題10-7　享受限額扣減增值稅優(yōu)惠政策應如何進行賬務處理？應記入哪個會計科目？
問題10-8　企業(yè)所得稅、增值稅合并納稅與匯總納稅有何區(qū)別？
問題10-9　增值稅稽查后賬務調整如何進行會計處理？
問題10-10　《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》對房地產企業(yè)成本核算有何新要求、新變化？請舉例說明。
問題10-11　實行輔導期管理的納稅人預繳增值稅如何進行賬務處理？
問題10-12　應用新《企業(yè)會計準則第14號——收入》，商場能否在簽約收到貨款時確認收入？
問題10-13　業(yè)主收到交房通知書但未實地驗收，房地產企業(yè)能否確認收入？
問題10-14　房地產企業(yè)承諾在小區(qū)周邊投資建設生鮮超市，后沒有兌現，可否確認收入？
問題10-15　新《企業(yè)會計準則第14號——收入》實施之后是否仍存在稅收籌劃空間？請舉例說明。
【案例分享】
新《企業(yè)會計準則第14號——收入》中的“五步法”在房地產企業(yè)收入確認上的應用
【知識鏈接】
新《企業(yè)會計準則第14號——收入》概述及新舊準則對比
第11章　房地產企業(yè)常見涉稅疑難問題解答
【本章導讀】
一、征管類
二、發(fā)票類
三、企業(yè)所得稅類
四、土地增值稅類
五、契稅等其他稅種類