國央企不動產(chǎn)租賃業(yè)務操作指南

目　錄
第一章　不動產(chǎn)租賃概述
　第一節(jié)　不動產(chǎn)租賃相關概念
　　一、不動產(chǎn)的概念
　　二、租賃的定義與分類
　　?。ㄒ唬┒x
　　?。ǘ┓诸?
　　三、不動產(chǎn)租賃種類
　　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嘧赓U
　　?。ǘ┳≌粍赢a(chǎn)租賃
　　　（三）辦公不動產(chǎn)租賃
　　?。ㄋ模┥虡I(yè)不動產(chǎn)租賃
　　?。ㄎ澹┕I(yè)廠房不動產(chǎn)租賃
　　?。┸囄蛔赓U
　第二節(jié)　不動產(chǎn)租賃行業(yè)現(xiàn)狀
　　一、租賃行業(yè)分析
　　　（一）住宅租賃現(xiàn)狀
　　?。ǘ懽謽乾F(xiàn)狀
　　　（三）商業(yè)（購物中心）現(xiàn)狀
　　?。ㄋ模┕I(yè)廠房現(xiàn)狀
　　二、國央企可租賃不動產(chǎn)現(xiàn)狀
　　三、國央企不動產(chǎn)租賃入場交易現(xiàn)狀
　第三節(jié)　不動產(chǎn)租賃政策法規(guī)
　　一、租賃相關政策法規(guī)
　　?。ㄒ唬睹穹ǖ洹分赓U的一般規(guī)定
　　?。ǘ┓慨a(chǎn)租賃的特殊規(guī)定
　　　(三)土地使用權出租的相關規(guī)定
　　二、國央企租賃進場交易的相關規(guī)定
　　　（一）北京市
　　?。ǘ┖笔?
　　　（三）廣州市
　　?。ㄋ模P州市
　　　（五）南京市
　　?。B門市
第二章　國央企不動產(chǎn)租賃流程
　第一節(jié)　不動產(chǎn)盤點及可研定位
　第二節(jié)　租賃招商
　　一、經(jīng)營模式分類
　　　（一）自主經(jīng)營模式
　　?。ǘ┖献鹘?jīng)營模式
　　?。ㄈ┪凶赓U模式
　　二、租賃招商方式
　　?。ㄒ唬┙灰姿鶔炫品绞?
　　?。ǘ┱袠硕ㄗ夥绞?
　　　（三）競爭性談判方式
　第三節(jié)　資產(chǎn)運營
　　一、明確年度目標
　　二、強化溝通渠道
　　三、有效控制成本
　　四、提升服務品質
　第四節(jié)　資產(chǎn)退出
　　一、資產(chǎn)轉讓退出
　　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)轉讓前期準備工作
　　　（二）準備掛牌所需文件
　　?。ㄈ┱綊炫齐A段
　　　（四）掛牌期滿后續(xù)工作
　　二、股權轉讓退出
　　?。ㄒ唬┣捌跍蕚涔ぷ?
　　　（二）正式掛牌階段
　　三、資產(chǎn)證券化退出
　　　（一）不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要類型
　　?。ǘ└黝愋唾Y產(chǎn)證券化適用范圍
　　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券的規(guī)模與定價因素
第三章　企業(yè)不動產(chǎn)清查盤點
　第一節(jié)　對不動產(chǎn)清查盤點的認識
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的必要性
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)清查盤點是不動產(chǎn)管理工作的基礎與前提
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)清查盤點是及時掌握不動產(chǎn)利用現(xiàn)狀的重要手段
　　　（三）不動產(chǎn)清查盤點是確保不動產(chǎn)資源充分有效利用的監(jiān)測渠道
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)清查盤點為存量不動產(chǎn)盤活提供重要的基礎信息
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經(jīng)濟行為提供重要數(shù)據(jù)支撐
　　二、國央企不動產(chǎn)的特點
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
　　?。ǘ└髌髽I(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)量大、分布較廣
　　?。ㄈ﹪肫蟛粍赢a(chǎn)權屬狀況復雜多樣
　　三、常規(guī)的清查盤點的方式和手段
　　　（一）清查盤點的方式
　　?。ǘ┣宀楸P點的手段
　第二節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)的實物狀況
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)的權利狀況
　　?。ㄈ﹨^(qū)位條件
　　　（四）周邊市場狀況
　　?。ㄎ澹┴攧招畔?
　　二、常規(guī)的不動產(chǎn)盤活方式
　　　（一）不動產(chǎn)出租或出售
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)作價出資（入股）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
　　　（四）利用不動產(chǎn)進行融資
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)征收談判
　第三節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點實操案例
　　一、項目概述
　　二、項目操作流程
　　三、調(diào)查表格的編制
第四章　不動產(chǎn)租賃的可行性研究
　　一、可行性研究的重要性與必要性
　　　（一）確保決策的科學性和合理性
　　?。ǘ┐_保項目的投資方案最優(yōu)
　　　（三）確保項目得到有序實施
　　二、可行性研究的主要內(nèi)容
　　?。ㄒ唬╉椖扛艣r
　　　（二）項目開發(fā)環(huán)境
　　?。ㄈ╉椖慷ㄎ?
　　?。ㄋ模╉椖孔赓U方案
　　?。ㄎ澹┙Y論與建議
　　三、可行性研究的工作階段
　　四、可行性研究方案的編制
　　　（一）可行性方案編制的一般步驟
　　?。ǘ┛尚行苑桨妇幹频臏蕚涔ぷ?
　　?。ㄈ┭芯颗c分析
　　五、自持物業(yè)可行性研究的財務評價
　　?。ㄒ唬┳猿治飿I(yè)不同階段財務評價要素
　　　（二）自持物業(yè)開發(fā)期的財務測算
　　?。ㄈ┳猿治飿I(yè)租賃運營的財務測算
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)開發(fā)項目財務評價指標
第五章　租賃進場交易
　　一、租賃進場交易總則
　　二、租賃進場交易操作流程
　　?。ㄒ唬┳赓U進場準備工作
　　?。ǘ┳赓U進場過程操作細則
　　　（三）租賃進場交易后工作
第六章　不動產(chǎn)租賃的運營管理
　第一節(jié)　運營方案策劃
　　一、項目市場調(diào)研
　　二、明確市場定位
　　?。ㄒ唬└拍?
　　　（二）目的
　　?。ㄈ┰瓌t
　　三、制定招租方案
　　　（一）確定租金標準
　　?。ǘ┲贫▋?yōu)惠政策
　　?。ㄈ┳赓U收益測算
　　　（四）招租材料準備
　　四、完善招租資源
　第二節(jié)　品牌推廣與市場營銷
　　一、品牌推廣與市場營銷的概念
　　?。ㄒ唬┢放仆茝V
　　?。ǘ┦袌鰻I銷
　　二、品牌推廣與市場營銷的關鍵
　　?。ㄒ唬┬纬善放聘偁巸?yōu)勢
　　?。ǘ┘由钇放朴绊懥Χ?
　　　（三）靈感與策略的結合
　第三節(jié)　不動產(chǎn)物業(yè)運營管理
　　一、客戶管理
　　?。ㄒ唬┕芾砟繕?
　　?。ǘ┛蛻粲糜」芾?
　　　（三）客戶訪談管理
　　?。ㄋ模┛头顒庸芾?
　　?。ㄎ澹┛蛻敉对V與危機公關
　　二、資金管理
　　　（一）預算管理
　　?。ǘ┏杀竟芾?
　　三、租金管理
　　?。ㄒ唬┳饨鸫呃U流程
　　　（二）退租管理
　　四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
　　?。ㄒ唬┻\營管理
　　?。ǘ┪飿I(yè)日常巡檢
　　?。ㄈ┒窝b修管理
　　五、品質管理
　　　（一）品質管理目標
　　?。ǘM意度調(diào)查
　　六、應急預案管理
　　　（一）突發(fā)事件類型
　　?。ǘ表憫?
第七章　重大租賃項目承租人盡職調(diào)查
　第一節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查準備工作
　　一、盡職調(diào)查的組織
　　二、盡職調(diào)查的方法
　　　（一）由標的公司配合調(diào)查
　　?。ǘ┫虻怯洐C關查詢
　　三、不動產(chǎn)租賃項目盡職調(diào)查要求
　　?。ㄒ唬┳⒅噩F(xiàn)場調(diào)研
　　?。ǘ┳⒅刎攧辗治?
　　　（三）注重外部調(diào)查
　　?。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
　　　（五）注重收集資料
　第二節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查內(nèi)容
　　一、承租人基本情況調(diào)查
　　?。ㄒ唬┥虡I(yè)模式調(diào)查
　　?。ǘ┬袠I(yè)研究
　　?。ㄈ┕井a(chǎn)品考察
　　　（四）關鍵資源調(diào)查
　　?。ㄎ澹I(yè)務流程調(diào)查
　　?。┦找媲闆r調(diào)查
　　?。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢調(diào)查
　　二、承租人財務狀況調(diào)查
　　　（一）內(nèi)部控制“五要素”調(diào)查
　　?。ǘ┴攧诊L險調(diào)查
　第三節(jié)　租賃項目風險分析
　　一、租賃項目信用風險的分析
　　二、租賃項目市場風險的分析
　　三、租賃項目經(jīng)濟效益的分析
　　四、盡職調(diào)查報告
第八章　不動產(chǎn)租賃涉及的稅費及賬務處理
　　一、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自持物業(yè)涉稅討論
　　　（一）增值稅（不繳納）
　　?。ǘ┩恋卦鲋刀悾ú焕U納）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅（繳納）
　　　（四）房產(chǎn)稅（涉及出租的繳納）
　　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅（繳納）
　　　（六）契稅（不繳納）
　　二、企業(yè)自持物業(yè)運營租賃涉稅
　　?。ㄒ唬┰鲋刀?
　　?。ǘ└郊佣?
　　　（三）房產(chǎn)稅
　　?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地使用稅
　　?。ㄎ澹┯』ǘ?
　　?。┢髽I(yè)所得稅
　　三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務處理
　　　（一）由自用房地產(chǎn)或存貨轉入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時
　　?。ǘ┮淮涡允盏椒课葑饨饡r
　　　（三）如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預繳增值稅
　　?。ㄋ模┤绻课菟诘嘏c機構所在地在同一縣（市），直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報
　　　（五）租金非一次性預收，按合同約定收取時
　　?。┌闯鲎馄陂g分期結轉成本（公允價值模式不計提）
　　?。ㄆ撸┓慨a(chǎn)稅會計分錄（計提+繳納）
　　　（八）印花稅會計分錄（計提+繳納）
　　?。ň牛┏墙ǘ惣案郊訒嫹咒洠ㄓ嬏?繳納）
第九章　不動產(chǎn)租賃過程中的風險防控
　　一、不動產(chǎn)租賃的風險分析
　　　（一）租賃標的風險
　　?。ǘ┳赓U合同風險
　　?。ㄈ┏凶馊孙L險
　　?。ㄋ模﹥?nèi)部管理風險
　　二、不動產(chǎn)租賃的風險控制
　　?。ㄒ唬┙L險識別與防控體系
　　?。ǘ┩晟坪贤谋竞蛯徍肆鞒?
　　?。ㄈ┘訌妰?nèi)部管理
第十章　老舊物業(yè)更新改造探討
　第一節(jié)　開展城市更新發(fā)展歷程
　　一、城市更新發(fā)展歷程
　　?。ㄒ唬┏鞘懈?.0：“推倒式”清空再重建
　　　（二）城市更新2.0：追求規(guī)模效應與高速建設
　　?。ㄈ┏鞘懈?.0：從“量變”到“質變”
　　　（四）城市更新4.0：智慧、高效、可持續(xù)
　　二、城市更新4.0特征
　　三、中央及地方政府城市更新政策
　　?。ㄒ唬┲醒胝嚓P城市更新政策
　　?。ǘ┲槿菂^(qū)域城市更新政策
　　?。ㄈ╅L三角區(qū)域城市更新政策
　　?。ㄋ模┍本┦谐鞘懈抡?
　第二節(jié)　城市更新具體操作思路
　　一、更新前期方案設計相關問題
　　?。ㄒ唬╉椖啃蜗笈c價值提升
　　　（二）設計周期
　　?。ㄈ┰O計概算
　　?。ㄋ模┕δ苷{(diào)整
　　?。ㄎ澹┰O計理念
　　二、城市更新面臨的核心問題
　　?。ㄒ唬﹫@區(qū)類項目
　　?。ǘ﹩误w建筑更新改造核心問題
　　三、城市更新改造實施
　　?。ㄒ唬┏鞘懈赂脑鞂嵤┞窂?
　　　（二）城市更新改造實施模式
　　?。ㄈ└赂脑旖?jīng)濟分析
　　四、城市更新機遇
　第三節(jié)　案例借鑒
　　一、單體建筑更新改造案例
　　二、園區(qū)改造案例
附錄1　不動產(chǎn)租賃相關問題解答
附錄2　房屋出租信息披露申請書
　　一、出租方承諾
　　二、出租方及出租房屋簡況
　　三、出租條件與承租方資格條件
　　四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3　房屋承租申請書
附錄4　房屋租賃合同