房地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)：營(yíng)銷策劃管理

第1章　房地產(chǎn)營(yíng)銷管理的要求及規(guī)范 1
1.1　房地產(chǎn)營(yíng)銷管理的八大特性 2
1.2　房地產(chǎn)營(yíng)銷人員的兩大專業(yè)能力 5
1.3　房地產(chǎn)營(yíng)銷報(bào)告的撰寫要點(diǎn) 6
1.3.1　圍繞房地產(chǎn)全行業(yè)做市場(chǎng)研究 6
1.3.2　用4P理論解決具體問題 7
1.3.3　規(guī)范撰寫房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書 8
1.3.4　制定明確的營(yíng)銷計(jì)劃及執(zhí)行綱領(lǐng) 11
1.4　房地產(chǎn)營(yíng)銷部的組織架構(gòu) 12
1.4.1　營(yíng)銷部常用的組織架構(gòu) 12
1.4.2　營(yíng)銷總監(jiān) 14
1.4.3　策劃部 14
1.4.4　銷售部 15
1.4.5　客戶部 15
1.5　房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的五大管理重點(diǎn) 15
1.5.1　建立高效銷售團(tuán)隊(duì) 16
1.5.2　培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力 16
1.5.3　實(shí)施運(yùn)營(yíng)目標(biāo)管理 17
1.5.4　實(shí)行銷售目標(biāo)管理 18
1.5.5　團(tuán)隊(duì)關(guān)系及文化建設(shè) 20
1.6　房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制制定 21
1.6.1　獎(jiǎng)勵(lì)制度的三大原則 21
1.6.2　獎(jiǎng)勵(lì)方法的五大規(guī)范 23

第2章　房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研管理 25
2.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的核心原則 25
2.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的兩大分析法 26
2.2.1　定性研究分析法 26
2.2.2　定量研究分析法 28
2.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的三大切入角度 30
2.3.1　單個(gè)樓盤 30
2.3.2　區(qū)域市場(chǎng) 32
2.3.3　宏觀環(huán)境 33
2.4　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研規(guī)劃 34
2.4.1　明確調(diào)研目的 34
2.4.2　確定調(diào)研范圍 34
2.4.3　制定調(diào)研計(jì)劃 38
2.4.4　規(guī)范調(diào)研工作方法 40
2.4.5　召開調(diào)研啟動(dòng)會(huì)議 40
2.5　分階段進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研 41
2.5.1　前期階段：市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研 41
2.5.2　項(xiàng)目定位階段：消費(fèi)者需求調(diào)研 41
2.5.3　產(chǎn)品方案階段：尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)的契合點(diǎn) 42
2.5.4　市場(chǎng)營(yíng)銷階段：研究媒體投放效果 44
2.5.5　項(xiàng)目跟蹤階段：驗(yàn)收項(xiàng)目反響 45
2.6　房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研實(shí)施方法 47
2.6.1　實(shí)地調(diào)研前的準(zhǔn)備 47
2.6.2　開展實(shí)地調(diào)研的執(zhí)行要點(diǎn) 47
2.7　撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 48
2.7.1　整理調(diào)研資料 48
2.7.2　調(diào)研數(shù)據(jù)分析 50
2.7.3　總結(jié)調(diào)研結(jié)果 51
2.7.4　撰寫調(diào)研報(bào)告 51

第3章　房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位管理 55
3.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 55
3.1.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分 55
3.1.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇 57
3.1.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方法 59
3.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位 62
3.2.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶細(xì)分策略 62
3.2.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶選擇策略 64
3.2.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位方法 66
3.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 69
3.3.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容 69
3.3.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法 70
3.3.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的四大流程 71
3.4　房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格定位 73
3.4.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的三種方法 74
3.4.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的五個(gè)步驟 77
3.4.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的三大策略 79
3.5　房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位 83
3.5.1　做3C分析 83
3.5.2　提煉項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 84
3.5.3　找準(zhǔn)形象定位的切入點(diǎn) 85
3.5.4　對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行人文升華 87

第4章　房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃控制 89
4.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃的八大板塊 89
4.1.1　項(xiàng)目計(jì)劃概要板塊 90
4.1.2　市場(chǎng)分析板塊 90
4.1.3　機(jī)會(huì)與問題分析板塊 92
4.1.4　制定營(yíng)銷目標(biāo)板塊 92
4.1.5　制定營(yíng)銷策略板塊 94
4.1.6　營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算板塊 95
4.1.7　營(yíng)銷計(jì)劃執(zhí)行方案板塊 95
4.1.8　計(jì)劃執(zhí)行控制板塊 97
4.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃的控制方法 98
4.2.1　年度計(jì)劃控制 98
4.2.2　盈利控制 99
4.2.3　效率控制 100
4.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷預(yù)算控制 101
4.3.1　編制營(yíng)銷預(yù)算的原則 102
4.3.2　編制營(yíng)銷預(yù)算的方法 103
4.3.3　營(yíng)銷預(yù)算的編制流程 104
4.3.4　營(yíng)銷預(yù)算控制管理 105

第5章　房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣管理 109
5.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的部署 109
5.1.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的目的 109
5.1.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的類型 110
5.1.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目的分期推廣 111
5.1.4　控制推廣費(fèi)用預(yù)算的方法 113
5.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷廣告管理 117
5.2.1　房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告的媒介類型 117
5.2.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷廣告的投放組合策略 121
5.2.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷廣告的推廣流程 124
5.3　營(yíng)銷推廣活動(dòng)管理 131
5.3.1　節(jié)點(diǎn)管理 131
5.3.2　精準(zhǔn)接待 131
5.3.3　選取有聚客力的活動(dòng) 132

第6章　房地產(chǎn)項(xiàng)目的分階段銷售管理 135
6.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的預(yù)熱期管理 135
6.1.1　預(yù)熱期的整體籌備 136
6.1.2　樓盤形象包裝 136
6.1.3　樓盤廣告實(shí)施 140
6.1.4　銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn) 141
6.1.5　需準(zhǔn)備的營(yíng)銷物料 142
6.1.6　項(xiàng)目認(rèn)購管理 146
6.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的開盤期管理 151
6.2.1　確定上市時(shí)機(jī) 151
6.2.2　確定開盤目標(biāo) 152
6.2.3　確定開盤范圍 153
6.2.4　確定開盤時(shí)間 153
6.2.5　確定開盤選房方式 156
6.2.6　確定開盤價(jià)格 158
6.2.7　營(yíng)造開盤氛圍 158
6.2.8　籌備開盤物料 159
6.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的強(qiáng)銷期管理 161
6.3.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)銷期的工作要點(diǎn) 161
6.3.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)銷期銷控放量策略的調(diào)整 163
6.3.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)銷期營(yíng)銷策略的調(diào)整 163
6.3.4　房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)銷期價(jià)格策略的調(diào)整 163
6.4　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的持銷期管理 165
6.4.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目持銷期的營(yíng)銷要點(diǎn) 165
6.4.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目持銷期的價(jià)格調(diào)整策略 167
6.4.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目持銷期的推廣調(diào)整策略 168
6.4.4　房地產(chǎn)項(xiàng)目持銷期的客戶儲(chǔ)備策略 169
6.5　房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的尾盤期管理 170
6.5.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤期營(yíng)銷分析 170
6.5.2　重新定位市場(chǎng)和產(chǎn)品 173
6.5.3　優(yōu)化推廣宣傳策略 174
6.5.4　尋找新的銷售途徑 175
6.5.5　提高銷售團(tuán)隊(duì)的士氣 177
6.5.6　房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤期的營(yíng)銷策略 178