物業(yè)管理法律實務精要

目　　錄
第一章　物業(yè)管理與物業(yè)服務 001
一、物業(yè)管理的法律和政策沿革 001
二、從物業(yè)管理到物業(yè)服務 004
三、物業(yè)管理的內(nèi)容 005
四、黨建引領(lǐng)和社區(qū)治理 007
五、物業(yè)服務人的物業(yè)管理權(quán) 012
六、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及趨勢 014
第二章　物業(yè)管理區(qū)域與物業(yè)服務用房 016
第一節(jié)　物業(yè)管理區(qū)域 016
一、概述 016
二、相關(guān)概念辨析 017
三、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分 021
四、實務指引 024
第二節(jié)　物業(yè)服務用房 036
一、物業(yè)服務用房的權(quán)屬 036
二、物業(yè)服務用房的建設標準 038
三、物業(yè)服務用房的提供義務主體 039
第三章　前期物業(yè) 040
一、前期物業(yè)服務 040
二、建設單位的雙重身份 040
三、前期物業(yè)服務合同 041
四、前期物業(yè)開辦費 043
五、物業(yè)承接查驗 044
六、質(zhì)量保修期 046
七、建設單位在垃圾管理方面的義務 049
八、實務指引 050
第四章　業(yè)主和物業(yè)使用人 054
第一節(jié)　概　　述 054
一、業(yè)主身份的確認 054
二、物業(yè)使用人 060
三、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利 062
四、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的責任和義務 064
五、實務指引 068
第二節(jié)　業(yè)主專有權(quán)和共有權(quán) 072
一、專有部分的界定 072
二、業(yè)主專有權(quán) 078
三、共有部分和共有關(guān)系 078
四、業(yè)主專有權(quán)糾紛和業(yè)主共有權(quán)糾紛 086
五、實務指引 090
第三節(jié)　業(yè)主知情權(quán) 095
一、關(guān)于業(yè)主知情權(quán)的法律法規(guī)條文 095
二、業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體 097
三、業(yè)主知情權(quán)的義務主體 099
四、業(yè)主知情權(quán)的行使方式 099
五、業(yè)主知情權(quán)的范圍 100
第五章　業(yè)主組織 105
第一節(jié)　概　　述 105
一、業(yè)主組織的類型 105
二、概念辨析 108
三、業(yè)主組織的主體定位 109
四、實務指引 114
第二節(jié)　業(yè)主委員會的訴訟主體資格 118
一、業(yè)主委員會的民事主體地位 119
二、業(yè)主委員會的訴訟主體資格 121
三、業(yè)主委員會成為民事訴訟主體的條件和限制 126
四、實務指引 130
第三節(jié)　業(yè)主大會的設立程序 133
一、召開首次業(yè)主大會會議的前提條件 133
二、建設單位對業(yè)主大會設立的相關(guān)義務 134
三、業(yè)主大會籌備組 136
四、業(yè)主大會設立的要件 137
五、業(yè)主委員會備案的可訴性 140
六、業(yè)主委員會備案的審查標準 141
七、業(yè)主大會的保留權(quán)利 143
八、實務指引 145
第四節(jié)　業(yè)主大會的議事規(guī)則 147
一、業(yè)主大會議事規(guī)則的新變化 147
二、“參與表決”的認定 150
三、“視為同意”和“從眾規(guī)則”條款的效力 152
四、實務指引 153
第五節(jié)　業(yè)主撤銷權(quán) 164
一、法律依據(jù) 164
二、業(yè)主撤銷權(quán)的基本構(gòu)成 164
三、實務指引 166
第六章　物業(yè)的使用和維護 174
第一節(jié)　物業(yè)服務企業(yè) 174
一、物業(yè)服務人 174
二、從資質(zhì)管理到信用管理 175
三、物業(yè)服務企業(yè)的基本義務 177
四、物業(yè)服務企業(yè)的備案和報到義務 180
五、物業(yè)服務企業(yè)的公示義務 180
六、物業(yè)服務企業(yè)的建檔保存義務 181
七、物業(yè)服務企業(yè)的垃圾分類義務 182
八、實務指引 184
第二節(jié)　物業(yè)的使用和維護 187
一、高空拋物、高空墜物的風險防范 187
二、電動車管理 193
三、建筑外墻施工管理 195
四、物業(yè)服務企業(yè)安裝人臉識別的小區(qū)門禁系統(tǒng) 197
第七章　物業(yè)服務合同 202
第一節(jié)　物業(yè)服務合同 202
一、物業(yè)服務合同成為典型合同 202
二、物業(yè)服務合同的終止和解除 206
三、實務指引 210
第二節(jié)　物 業(yè) 費 217
一、物業(yè)費概述 217
二、物業(yè)費的收費標準 221
三、物業(yè)費的公示義務 226
四、物業(yè)費的調(diào)整 227
五、實務指引 228
第八章　住宅專項維修資金 246
一、住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金” 246
二、住宅專項維修資金的歷史沿革 247
三、住宅專項維修資金的權(quán)屬和交存義務 248
四、住宅專項維修資金的使用程序和限制 251
五、住宅專項維修資金的分攤 256
六、實務指引 257
第九章　共有部分的區(qū)分和收益 263
一、共有部分與專有部分的關(guān)系 263
二、界定共有部分的基本邏輯 264
三、容積率對界定共有部分的影響 269
四、分攤建筑面積對認定共有部分的影響 273
五、建設費用是否以成本形式計入銷售價格 275
六、約定對認定共有部分的影響 276
七、物理功能和規(guī)劃用途對認定共有部分的影響 277
八、共有部分的登記 278
九、共有部分的收益歸屬 278
十、實務指引 279
第十章　專業(yè)運營單位 284
一、范圍界定 284
二、專業(yè)運營單位與物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系 285
三、實務指引 288
第十一章　公房物業(yè)管理的特殊問題 291
一、公房概述 291
二、公房改革 292
三、房改房 294
四、公房業(yè)主的認定 299
五、公房業(yè)主表決權(quán)數(shù)的特殊性 301
六、涉公房小區(qū)共有部分的特殊性 303
七、實務指引 305