中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理研究

摘  要 ……………………………………………………………………… 1
ABSTRACT ………………………………………………………………… 2
章  緒論 ……………………………………………………………… 1
節(jié) 選題的來源及理論和實(shí)踐意義 …………………………… 2
一、問題提出 …………………………………………………… 2
二、研究意義 …………………………………………………… 5
第二節(jié) 國內(nèi)外研究綜述 …………………………………………… 7
一、國外研究綜述 ……………………………………………… 8
二、國內(nèi)研究綜述 ………………………………………………11
第三節(jié) 研究方案 ……………………………………………………16
一、主要研究內(nèi)容 ………………………………………………16
二、研究框架 ……………………………………………………17
三、研究方法 ……………………………………………………17
第四節(jié) 研究的創(chuàng)新點(diǎn)及不足 ………………………………………17
一、研究的創(chuàng)新點(diǎn) ………………………………………………17
二、研究存在的不足 ……………………………………………18
第二章  房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ) ……………………………………19
節(jié) 房地產(chǎn)周期理論 ……………………………………………20
一、房地產(chǎn)周期理論概述 ………………………………………20
二、房地產(chǎn)周期理論與本研究相聯(lián)系的核心內(nèi)容 ……………21
三、房地產(chǎn)周期理論對本研究的指導(dǎo)作用 ……………………22
第二節(jié) 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理論 ………………………………………23
一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理論概述 …………………………………24
二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新理論與本研究相聯(lián)系的核心內(nèi)容 ………25
三、金融創(chuàng)新理論對本研究的指導(dǎo)作用 ………………………27
第三節(jié) 資產(chǎn)管理理論 ………………………………………………28
一、資產(chǎn)管理理論概述 …………………………………………29
二、資產(chǎn)管理理論與本研究相聯(lián)系的核心內(nèi)容 ………………29
三、資產(chǎn)管理理論對本研究的指導(dǎo)作用 ………………………30
第四節(jié) 委托 - 代理理論 ……………………………………………31
一、委托 - 代理理論概述 ………………………………………32
二、委托 - 代理理論與本研究相聯(lián)系的核心內(nèi)容 ……………33
三、委托 - 代理理論對本研究的指導(dǎo)作用 ……………………34
第五節(jié) 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 ……………………………………………35
一、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論概述 ………………………………………36
二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論與本研究相聯(lián)系的核心內(nèi)容 ……………36
三、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對本研究的指導(dǎo)作用 ……………………38
第三章  房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的一般研究 ……………………………………41
節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)形成和發(fā)展 ……………………………………42
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生與發(fā)展 ……………………………………44
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和后果 ………………………46
第二節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的必要性和必然性 ………………………48
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的定義及理論依據(jù) ………………………48
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的必要性 …………………………………49
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的必然性 …………………………………54
第三節(jié) 影響房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要因素 …………………………58
一、宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)資產(chǎn)管理的影響 ……………58
二、城市化發(fā)展對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場的影響 ………………60
三、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場體系完善程度對資產(chǎn)管理的影響…62
四、金融體制框架結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的影響 ……………63
第四節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的類型分析 ………………………………65
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)以增量為主型的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理方式 ………65
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)以存量為主型的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理方式 ………66
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)存量和增量平衡型房地產(chǎn)資產(chǎn)管理方式 ……67
第五節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運(yùn)行機(jī)理及發(fā)展趨勢 …………………68
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運(yùn)行條件 ………………………………68
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運(yùn)行機(jī)理 ………………………………71
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢 ………………………………76
第四章  我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀及問題分析………………………81
節(jié) 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理歷程回顧 ……………………………82
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理萌芽期（1978—1991 年）…………………83
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理啟動(dòng)期（1992—2008 年）…………………85
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理調(diào)整發(fā)展期（2009 年至今）………………87
第二節(jié) 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理取得業(yè)績和面臨挑戰(zhàn) ………………88
一、我國房地產(chǎn)資本管理取得的業(yè)績 …………………………88
二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) …………………91
第三節(jié) 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要特點(diǎn) …………………………96
一、我國金融業(yè)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理處于較低水平 ……96
二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理國家干預(yù)很強(qiáng) ………………………98
三、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不能充分發(fā)揮市場配置資源的決
定性作用 ……………………………………………………99
第四節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理運(yùn)行機(jī)理 ……………………………… 101
一、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理運(yùn)行機(jī)理 ………………………… 101
二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的實(shí)例 …………………………… 104
三、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)具體管理與一般房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的比較… 106
第五節(jié) 目前我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在的問題和原因 ………… 107
一、房地產(chǎn)市場資產(chǎn)管理存在的問題 ……………………… 108
二、針對現(xiàn)存問題的原因探究 ……………………………… 110
第五章  國外房地產(chǎn)資產(chǎn)管理比較研究 ……………………………… 115
節(jié) 美國的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 ………………………………… 116
一、美國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的基本概況 ……………………… 116
二、美國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的成功做法 ……………………… 118
三、美國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在的問題 ……………………… 119
第二節(jié) 德國的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 ………………………………… 121
一、德國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的基本概況 ……………………… 121
二、德國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的成功做法 ……………………… 122
三、德國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在的問題 ……………………… 124
第三節(jié) 日本的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 ………………………………… 126
一、日本房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的基本概況 ……………………… 126
二、日本房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的成功做法 ……………………… 126
三、日本房地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在的問題 ……………………… 128
第四節(jié) 若干國家房地產(chǎn)資產(chǎn)管理比較與借鑒 ………………… 129
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理成功做法的比較 ……………………… 129
二、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理存在問題的比較 ……………………… 131
三、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)借鑒 ……………………… 132
四、國外房地產(chǎn)資產(chǎn)管理引以為戒的教訓(xùn) ………………… 134
第六章  中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)模式與改革路徑 …………… 137
節(jié)  新時(shí)代促進(jìn)我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展的條件分析 …… 138
一、我國的社會(huì)主要矛盾發(fā)生變化 ………………………… 139
二、市場前景日益廣闊 ……………………………………… 141
三、金融環(huán)境逐漸完善 ……………………………………… 142
四、先進(jìn)技術(shù)的有力支撐 …………………………………… 144
第二節(jié) 新時(shí)代我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)模式研究 ………… 145
一、新舊時(shí)代我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式的不同點(diǎn) ………… 145
二、新時(shí)代我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理目標(biāo)模式基本框架 ……… 147
三、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的三個(gè)階段分目標(biāo)模式 ………… 151
第三節(jié) 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的改革方向 ……………………… 154
一、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理改革遵循的價(jià)值導(dǎo)向 …………… 154
二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理改革堅(jiān)持的基本原則 …………… 155
三、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理改革的主要路徑 ………………… 157
第四節(jié) 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的改革路徑 ……………………… 161
一、建立完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司法人治理結(jié)構(gòu) ……… 161
二、明確對房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的目標(biāo)定位 ……………… 165
三、完善房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司運(yùn)營的法律環(huán)境 …………… 166
四、妥善引入外資參與我國不良資產(chǎn)處置 ………………… 166
五、積極穩(wěn)妥利用債轉(zhuǎn)股方式處置不良資產(chǎn) ……………… 168
第七章  促進(jìn)我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展對策建議…………………… 171
節(jié) 增強(qiáng)政府宏觀引導(dǎo)及政策扶持 ………………………… 172
一、推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展 …………………… 173
二、發(fā)揮房地產(chǎn)資產(chǎn)管理作用為城市更新服務(wù) …………… 174
三、保障公共性住房調(diào)整結(jié)構(gòu)性平衡 ……………………… 176
四、完善建立房地產(chǎn)資產(chǎn)管理法律法規(guī) …………………… 177
第二節(jié) 積極探索房地產(chǎn)資產(chǎn)管理金融創(chuàng)新 …………………… 178
一、創(chuàng)新房地產(chǎn)投融資模式 ………………………………… 178
二、引導(dǎo)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理混業(yè)經(jīng)營 ………………………… 180
第三節(jié) 努力提升房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)專業(yè)化水平 …………… 182
一、構(gòu)建專業(yè)的資產(chǎn)提升計(jì)劃 ……………………………… 182
二、加強(qiáng)人才隊(duì)伍及團(tuán)隊(duì)建設(shè) ……………………………… 184
三、積極適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng) 時(shí)代 ………………………………… 185
第四節(jié) 建立和完善房地產(chǎn)資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制 …………… 186
一、構(gòu)建有效的市場風(fēng)險(xiǎn)對沖機(jī)制 ………………………… 187
二、完善混業(yè)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管框架 ………………………… 187
三、鼓勵(lì)自律性的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控管理 ……………………… 189
第五節(jié) 健全共享的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理鏈接系統(tǒng) ………………… 190
一、構(gòu)建房地產(chǎn)資產(chǎn)管理信息分享平臺(tái) …………………… 190
二、推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理增信系統(tǒng)建設(shè) …………………… 191
三、拓寬房地產(chǎn)資產(chǎn)管理共享合作的領(lǐng)域范圍 …………… 191
參考文獻(xiàn) ………………………………………………………………… 193
后  記 …………………………………………………………………… 197