金融方面，央行兩次加息。銀監(jiān)會于2005年7月22日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》的九條措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。2006年，不到6個月，九部委組成的調(diào)控大軍出臺了不下13個房地產(chǎn)調(diào)控政策。

然而，2006年的政府調(diào)控并沒能如愿地抑制住房價的上漲。2006年10月，北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國。自2005年7月以來，北京房價連續(xù)上漲15個月。調(diào)控政策一個比一個嚴(yán)厲，然而，房價一次比一次漲得高。

在此期間，貨幣供應(yīng)量在飛速增大。

次貸危機(jī)救了開發(fā)商

2007年年底開始，房價開始步入調(diào)整——這次的調(diào)整是受次貸危機(jī)的影響，而非調(diào)控的結(jié)果。

但是，樓市的低迷讓對次貸危機(jī)憂心忡忡的政府再次出臺扶持措施。2008年10月及以后，這些措施陸續(xù)出臺。到了2009年春節(jié)一過，樓市回暖，量價齊升。2009年年底，一些城市更是出現(xiàn)了“恐慌性搶購”，房價一騎絕塵，從低谷到巔峰，這一年樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結(jié)舌，超過了以往任何一年。在中國的一線城市，幾乎一天一個價——對照一下不難發(fā)現(xiàn)，天量信貸開始投放，房地產(chǎn)又承擔(dān)了吸納超發(fā)貨幣的功能。

房價一受到政策鼓勵就上漲，很快，政府又不得不調(diào)整。

2009年12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，拉開了“抑制性政策”大幕，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策，從刺激消費又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房價。然而，2010年的樓市，猶如脫韁之馬，繼續(xù)保持著昂揚的上升勢頭，北京等一線城市的房價，很快進(jìn)入3萬元時代。4月1日，國務(wù)院又公布新政策，決定對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款……

實際上，對于房價而言，調(diào)控與否其實并不重要，重要的是能否控制住印鈔機(jī)和落實住房保障責(zé)任，這兩條做到了，房價上漲的步伐就能減緩。否則，一邊調(diào)控，一邊加大貨幣投放，等于是火上澆油，是不可能真正抑制住房價的。

簡言之，控制貨幣，房價就是無源之水；貨幣超發(fā)，房價就是有本之木。

貨幣供應(yīng)量撐起高房價

有興趣的朋友，可以把下面這組廣義貨幣供應(yīng)量余額數(shù)據(jù)（全部為央行公開發(fā)布）與中國的房價對照一下，看看趨同性是否一致： 1999年為11.76萬億，2000年為13.24萬億，2001年為15.28萬億，2002年為18.32萬億，2003年為21.92萬億，2004年為25.01萬億，2005年為29.6萬億，2006年為34.55萬億，2007年為40.34萬億，2008年為47.51萬億，2009年為60.62萬億，2010年為72.58萬億……1999~2010年間，中國GDP年復(fù)合增長率為13%（當(dāng)年價格數(shù)，比可比價格數(shù)大），而M2年復(fù)合增長率為17%。

貨幣越來越多，房價越漲越高，兩者的關(guān)聯(lián)度非常之高?；蛘撸部梢园逊康禺a(chǎn)當(dāng)成一種貨幣——住房幣，與中國最早的實物貨幣——牲畜幣確有很多相似之處。

那么，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ω泿诺奈{作用，經(jīng)過量化之后，到底有多大呢？

2008年3月17日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥就“住房保障”情況接受中外記者集體采訪時表示，按戶籍人口計算，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了28平方米左右，人均每年增加1個平方米。齊驥給出的這個數(shù)據(jù)，是截至2007年的，當(dāng)年，全國城鎮(zhèn)人口共計5.94億人。也就是說，2007年，我國城鎮(zhèn)住宅總面積是166.32億平方米。2008年全國商品住宅銷售面積為5.9億平方米，2009年全國商品住宅銷售面積為8.49億平方米，三年加總起來總共是180.71億平方米，而2009年，全國商品住宅的均價為每平方米5182元。這樣估算下來，截至2009年12月底，全國城鎮(zhèn)住宅的總市值應(yīng)為93.6萬億元，如果算上全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的市值，將更為驚人——2009年全國GDP總額才33.54萬億元。

這個數(shù)據(jù)有什么意義呢？

意味著，房地產(chǎn)總值與GDP的比值，既超過了次貸危機(jī)前的美國，也超過了1990年日本樓市泡沫破滅時的日本！

在住宅貨幣化的大前提下，如果房價下跌，改變?nèi)藗儗Ψ績r上漲的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ω泿诺奈{作用削弱，勢必引發(fā)龐大資金流向商品流域，從而導(dǎo)致令人難以承受的通貨膨脹。

在高房價和通貨膨脹之間，政策更能容忍哪一個、更擔(dān)心哪一個，是顯而易見的事情。

政府必須為超發(fā)的貨幣尋求一種持久而穩(wěn)定的流向。

這就是另一種視野下的高房價問題。